Гид по покупке - часть 2. Финансовая сторона вопроса или как лучше подготовиться к покупке
После того как вы определили цели и наметили объекты для поиска, приходит время сесть и внимательно почитать финансы. Сколько вы готовы потратить на покупку. Можете ли вы позвонить себе перерасход, если да то какой? Не забыли ли вы что стоимость дома – не равна стоимости сделки, то есть вам предстоят еще расходы по сделке, оформлению, регистрации, содержанию этой недвижимости и, в конце концов, если вы задумываетесь о переезде на жительство в Грецию, то надо учитывать и стоимость проживания в Греции. Планируя все расходы заранее, вы гарантированно сможете контролировать весь процесс поиска недвижимости и не выходить за рамки своего бюджета. Понимая точно, сколько вы можете позволить себе потратить, вы избежите, риска перерасхода, у вас не появится искушения посмотреть объекты, в которые вы «влюбились» на картинке, так как они значительно превосходят ваш бюджет. Еще один аспект о котором забывают жители других стран при покупке недвижимости – валюта сделки ( в Греции всегда евро) и часто не понимают что и курс может очень сильно влиять на ваш бюджет уменьшая его.
Итак, определяя точный бюджет на сделку и сопутствующие ей расходы, вы приближаете себя к реальной покупке.
Определим главные статьи расходов
- Стоимость выбранной недвижимости.
- Если вы берете кредит или рассрочку с заложенным %, определите какой первичный взнос вы делаете, какие месячные платежи по кредиту и рассрочке вас ожидают.
- Расходы на покупку недвижимости (налоги, сборы, комиссионные агенту, нотариат, регистрация и тд).
- Стоимость завершения объекта недвижимости под ключ (покупка мебели, техники, установка кондиционеров и т.д.).
- А теперь посчитайте ваш максимальный бюджет с учетом всех вышеперечисленных затрат.
Давайте разберемся, какие расходы будут сопутствовать сделке по купле-продаже недвижимости в Греции?
Совокупная сумма расходов по сделке в Греции зависит от типа объекта (коммерческая или жилая, новостройка или вторичка), его продажной цены, финансовых условий сделки ( привлечение кредита или рассрочки платежа). Ниже приведен список статей расходов сопутствующих сделке купли продажи недвижимости в Греции:
Агентская комиссия
Обычно варьируется от 2 до 4% в зависимости от компании плюс НДС (в нашем случае не превышает 2%).
Гонорар юриста сопровождающего сделку
Обычно варьируется в районе 1–1,5% от стоимости недвижимости плюс НДС.
Нотариальные расходы
Обычно 1-2% от контрактной стоимости недвижимости плюс НДС. В дополнение, могут быть сборы за отдельные документы сопровождающие контракт купли-продажи (например, за составление акта о снятии финансовых претензий, после того как все платежи по рассрочке погашены и его регистрацию в кадастровом реестре).
Налог на переход права собственности
Он значительно снижен с 2015 года с 8-10% до 3% от контрактной стоимости недвижимости. Действует на всю вторичную недвижимость или новостройки, оформленные на частное лицо.
НДС (VAT)
НДС в размере 24% считается только на новостройки построенные строительными компаниями после 2006 ( вся вторичная недвижимость не зависимо от года постройки облагается только налогом на переход права собственности 3% как и новостройки оформленные на частное лицо). В случае уплаты НДС – налог на переход права собственности и муниципальный налог не уплачиваются. Часто застройщик идет навстречу клиенту и берет часть выплат по НДС на себя.
Регистрация права собственности и государственные сборы
Регистрация права собственности обычно не превышает 0.5 % от контрактной стоимости недвижимости. Плюс небольшие гос.сборы на регистрационные марки и бланки сертификатов.
Локальный муниципальный налог
Он составляет 3% от суммы налога на переход права собственности (в случае уплаты НДС, он не начисляется) и идет на муниципальные нужны: поддержание состояние дорог, вывоз мусора и тд.)
Дополнительные расходы на обследование недвижимости
В некоторых случаях юрист или агент по продаже может порекомендовать привлечь профильных специалистов для оценки недвижимости перед покупкой – например гражданского инженера (топографа) который может провести исследование и подтвердить или опровергнуть наличие возможности застройки участка и размер застройки, проверить техническое состояние готового объекта, уточнить все ли построено легально и не нужно ли перед покупкой провести дополнительно согласование перепланировки или легализацию незаконно построенных м2 за счет продавца. Эта независимая оценка поможет выявить проблемные зоны объекта. Стоимость таких услуг варьируется в зависимости от объема и начинается от 150 евро плюс стоимость перевода отчета о проведенном исследовании.
Если вы привлекаете кредитные средства – регистрация кредита
Стоимость регистрации кредита 0,45% от стоимости объекта.
Какие еще финансовые ошибки вы можете допустить при покупке недвижимости в Греции?
Очень большой ошибкой было и остается выделение бюджета на покупку в валюте своей страны. Волатильность рубля последние несколько лет очень высока и даже на коротком периоде в пару месяцев, пока вы выбираете объект недвижимости в Греции для покупки, ваш бюджет, не зафиксированный в евро, может серьезно измениться в сторону уменьшения и вы не сможете позволить себе эту покупку.
Как вы можете профинансировать покупку недвижимости в Греции, можно ли получить кредит?
Есть несколько способов приобрести новый дом в Греции. При наличии чистого, подтвержденного налогооблагаемого дохода, можно подать заявку на получение кредита в Греции. Максимальная сумма кредитования по программам кредитов от греческих банков достигает 60-70% от стоимости объекта недвижимости и срок погашения может быть установлен на 10-25 лет (максимальный срок зависит от возраста потенциального заемщика). Но помните, максимальная месячная выплата по кредиту не должна превышать 30% от вашего месячного налогооблагаемого дохода. Ставка по кредитам плавающая и обычно не превышает 4-5% годовых в евро.
На какие критерии должен обратить внимание потенциальный заемщик при условии привлечения кредита от греческого банка и какие параметры важны для банка кредитора?
- ваш текущий налогооблагаемый месячный доход (смотрят период последних 2-3 лет)
- тип вашего рабочего контракта (наемный сотрудник, частичная занятость, работа по временному контракту)
- количество иждивенцев
- запрашиваемый тип кредита, его размер и срок на который вы его берете
- ваши финансовые активы: наличие сбережений, собственности, депозитов и других источников доходам
- финансовые обязательства: наличие рекомендаций от банков, кредитных организаций, наличие у вас дебетовых и кредитных карт в разных банках, остатки по ним
Внимание: ВНЖ по программе Золотая виза не предполагает привлечение заемных или кредитных средств. Воспользоваться этой программой вы сможете только после погашения кредита.
Альтернатива привлечению кредита- рассрочка от застройщика на период до года ( получить рассрочку от частного лица сложно). Рассрочка это такой же финансовый инструмент как кредит или скидка по цене. Это скидка на недвижимость во временном периоде, поэтому не стоит вести переговоры и о скидке и о рассрочке одновременно. Владельцы всегда предложат что-то одно или покупка со скидкой, но с немедленной выплатой, либо рассрочка в оговоренном периоде времени.
Еще один важный вопрос для тех, кто планирует длительное проживание в Греции: стоимость жизни?
Здравоохранение
Греческое здравоохранение пользуется хорошей репутацией, как государственное, так и частное. Частные доктора и клиники популярны как у самих греков, так и у переезжающих на проживание в Грецию иностранцев. Стоимость простейшей медицинской страховки начинается от 150евро в год ( зависит от возраста страхующегося лица) и может доходить до 1000-1200 евро в год с учетом обслуживания в частных клиниках.
Транспорт
Общественный транспорт достаточно развит в Греции и если вы планируете им пользоваться, то безусловно стоит заложить в бюджет расходы на месячные проездные (обычно в районе 30 евро в месяц). Если у вас свой автомобиль, то стоимость бензина в Греции такая же, как во всем Евросоюзе и колеблется в районе 1.1-1.2 евро за литр.
Еда
Греческую кухню отличает очень высокое качество, органическая чистота и свежесть продуктов. Несмотря на рост НДС в последние годы, греческие продукты остаются такими же доступными и стоимость продуктовой корзины ниже, чем в большинстве стран ЕС.
Образование
Многие семьи, переезжающие в Грецию на постоянное место жительства, выбирают для детей международные или частные греческие школы, где преподавание ведется на английском языке или на двух языках сразу. Стоимость обучение в таких школах колеблется от €5,700 до €11,000 в год. За государственное образование в Греции платить не надо. Оно бесплатно и это неплохой выбор для ребенка, чтобы выучить новый язык и завести друзей в новой стране.
Содержание недвижимости
Месячные счета на электричество, воду, газ, вывоз мусора для квартиры составят порядка €120-150.
Связь и Интернет
Пакетные предложения по интернету начинаются от €20 в месяц и зависят от выбранной скорости и объема. Простую сим-карту можно приобрести за €5 и добавлять средства, когда необходимо. Пакетные предложения операторов часто более выгодны по цене.
Почему детальное планирование бюджета так важно для успешной сделки по покупке недвижимости?
Внимательно и аккуратное планирование бюджета очень важно перед покупкой. Вам нужно убедиться, что вы можете позвонить купить эту недвижимость, быть уверенным, что вложенные инвестиции позволят заработать разумный процент.
Работа в Греции
В нынешней кризисной ситуации найти работу по найму в Греции достаточно сложно, тем более что вы, скорее всего, не владеете греческим языком. Одна из опций для тех, кто мечтает переехать к морю – продолжить свою работу удаленно, если это возможно. Многие виды профессиональной деятельности сейчас не требуют ничего кроме хорошего интернет соединения и вы можете продолжать работу откуда угодно (редакторы, маркетологи, программисты и корректоры, риэлторы и туристические агенты, графические дизайнеры и проджект менеджеры, бухгалтера, телесейлы и многие другие работают из дома). Есть множество сайтов, где разместив свое резюме и информацию о компетенциях и навыках, вы сможете найти такую работу.
Вы можете проконсультироваться о работе по найму среди русскоговорящих сообществ в интернете. Прекрасно, что находясь на такой занятости, вы вправе свободно управлять своим временем, отводя под занятость удобные вам часы.
Еще один вариант – открыть свою компанию (стартап, франшиза, филиал вашей компании в Греции – все что угодно). Это более сложная опция, но и она имеет право на существование и позволит вам зарабатывать для себя и семьи. Очень часто приезжие открывают в Греции бар, ресторан или магазинчик. Важно просто провести исследование, что будет востребовано и начинать работать (не забудьте продумать, кто будет вашим клиентом, какие рядом конкуренты, есть ли надежные поставщики и тд).
Ну и наконец, достаточно распространенный вариант заработка в Греции – аренда недвижимости (курортная и краткосрочная аренда в свете активного развития туризма очень востребована). Уточните ставки, налогообложение, правила и запреты и вы можете начинать арендовать свою недвижимость с первых дней приобретения через порталы как Airbnb или booking.com. Все в ваших руках.
Правильное планирование бюджета поможет вам выбрать нужный объект недвижимости в Греции.
Автор статьи: Наталия Ковалева
RES-GREECE - Недвижимость в Греции
+7(903) 622 6616, info@realtygreece.ru
www.realtygreece.ru; www.res-rent.ru; www.facebook.com/realtygreece.ru
