Налоговые и правовые аспекты владения недвижимостью за рубежом с точки зрения законодательства РФ
Чтобы максимально снизить все возможные риски от приобретения и в дальнейшем от владения недвижимостью за рубежом стоит внимательно ознакомиться с налоговыми и правовыми аспектами владении недвижимостью за рубежом в соответствии с законодательством РФ.
Ограничение на покупку и владения недвижимостью за рубежом
Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав Граждан на владение недвижимостью за рубежом. Общие ограничения с точки зрения законодательства РФ – дееспособность гражданина, а для юридических лиц – одобрение советом акционеров, наличие ограничений в Уставе компании и тд.
В некоторых странах запрещена покупка недвижимости иностранцами либо есть ограничения, где-то запрещена собственность на землю иностранцам. Однако, чаще всего такие ограничения можно обойти, открыв юридическое лицо подконтрольное гражданину РФ. О таких вещах вас проинформирует ваш риэлтор.
Декларирование покупки недвижимости за рубежом
В настоящее время, недвижимость, в том числе и зарубежная, приобретенная чиновниками (муниципальными и госслужащими, руководителями ЦБ РФ, гос.корпораций и тд) обязательна к декларированию. Если стоимость приобретенной недвижимости, в совокупности с приобретением транспортных средств, акций, ценных бумаг и тд, превышает доход чиновника за последние 3 года, то он обязан предоставить сведения об источниках доходов.
Так же с 2013 года чиновникам запрещено открывать и владеть зарубежными счетами в банках, пользоваться иностранными финансовыми инструментами (в том числе запрещена покупка акций иностранных компаний)
Формальности при покупки недвижимости за рубежом
По законодательству РФ, гражданам, состоящим в законном браке, необходимо получить согласие супруги или супруга и оформить его нотариально на основании статьи 35 семейного кодекса РФ.
Уведомления о действиях, совершаемых гражданином РФ за рубежом:
- Уведомление об участии в иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если доля участия в иностранной компании более 10%. Срок предоставления – не более 3х месяцев с момента возникновения или изменения даты участия в иностранной компании (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 50.000 руб.
- Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если гражданин РФ признан контролирующим в иностранной компании (более 25% акций). Срок предоставления – не позднее 20мартаследующего за налоговым периодом года. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 100.000 руб.
- Уведомление об открытии гражданином РФ, изменении реквизитов, закрытии счета в зарубежном банке: предоставляется в налоговый орган в течение месяца с момента наступления перечисленных событий. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ, не обязан – постоянно проживающий за рубежом, то есть более 1 года). За нарушение предусмотрен штраф 1.000-5000 руб.
ВНИМАНИЕ: в случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный в РФ зарубежный счет гражданина РФ, такая операция будет считаться не законной на основании законодательства РФ и налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки
- Предоставление отчетов о движении ден.средств по банковскому счету гражданина за рубежом: граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета или вклады, должны ежегодно, в срок до 1 июня предоставлять в налоговые органы отчет в установленной форме о движении средств по зарубежным счетам/вкладам. За нарушение предусмотрен штраф 300-3000 руб. За повторное нарушение – 20.000 руб.
Оплата недвижимости за рубежом
Гражданин вправе расплатиться за приобретаемую недвижимость за границей со своего счета в РФ или со своего зарубежного счета (счет должен быть задекларирован в налоговом органе в РФ в противном случае налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки). При переводе с счета в РФ, банк может запросить договор купли-продажи, ряд документов для идентификации плательщика и иногда, документы подтверждающие источник происхождения денежных средств.
Оплата наличными нецелесообразна, так как при вывозе из РФ и ввозе в другие страны (например в большинство стран ЕС) сумм более чем 10.000 долларов (либо эквивалента в другой валюте),они обязательны к таможенному декларирования на вывозе и ввозе. Таможенные органы, особенно при значительных суммах, могут потребовать документы подтверждающие источник происхождения денежных средств.
Продажа недвижимости за рубежом
На сегодняшний день, доходы от продажи недвижимости за рубежом, могут быть зачислены гражданину РФ только на его счет в банке в РФ. Хотя сейчас Минфин работает над поправками к ФЗ о валютном регулировании, которые позволят зачислять средства от продажи на счета в зарубежных странах, членов ОЭСР и ФАТФ. В реальной ситуации это обозначает, что продавая недвижимость в Греции, вы сможете зачислять средства на свой счет в Греции (в вот продавая недвижимость в Болгарии и на Кипре, в ОАЭ и Черногории этого сделать будет нельзя – так как страны не являются членами ОЭСР и ФАТФ).
Налоговые аспекты и получение материальной выгоды на сниженных % на кредитах, выдаваемых зарубежными банками
*стоит отметить, что налоговые обязательства возлагаются на налогового резидента РФ (если проживает на территории РФ более 183 дней)
** объект налогообложения физ.лиц – доходы от источников в РФ и доходы от источников за рубежом.
Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные % ставки и условия по кредитам по сравнению с банками РФ. Если вы берете кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту составляет менее 9% годовых (текущая ставка рефинансирования ЦБ РФ), то у вас возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на % за пользование кредитными средствами. Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.
Налогообложение при владении и использовании недвижимости за рубежом (например сдачу в аренду)
Законодательство РФ не содержит положений относительно, стоит ли регистрировать ИП при аренде своей зарубежной собственности. Доход от сдачи в аренду зарубежной собственности считается доходом в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время такой доход подлежит налогообложению и стране где расположена собственность. Чтобы не платить дважды, стоит заранее выяснить, заключено ли между РФ и другой страной соглашение об избежание двойного налогообложения (СИДН). Если такое соглашение между странами есть (как в случае с Грецией), то налогоплательщику стоит предоставить документы об уплате налога за рубежом.
Так же стоит проанализировать, какие налоги на имущество возникают если имущество оформлено на юридическое лицо (налог на доход/прибыль, корпоративные налоги на имущество, использование имущества в коммерческих целях и тд)
Налогообложение при продаже недвижимости
Доход физ.лица (налогового резидента РФ не являющимся ИП) владеющего недвижимостью за рубежом более 5 лет, освобождается от налогообложения в РФ. Если срок владения менее 5лет, то доход облагается по ставке 13%, при этом возможен налоговый вычет до1 мил. рублей в отношении жилой недвижимости или 250т.рублей - другой недвижимости.
Помимо российских налоговых последствий дополнительно следует учитывать налоговую ставку в иностранном государстве, где расположена недвижимость
Наследование зарубежного имущества
По Закону РФ доходы в денежной и натуральной форме, полученные от физических лиц в порядке наследования освобождаются от обложения НДФЛ. В то же время законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение при наследовании и быть весьма существенным. Такие вопросы требуют заблаговременного налогового планирования.
Уведомление о ВНЖ за рубежом
При получении ВНЖ другой страны, гражданину РФ необходимо в срок 60 дней с момента получения уведомить ФМС РФ в установленном порядке. Те кто после получения документа находится за рубежом обязаны при очередном визите в Россию в течение 30 дней уведомить ФМС РФ о получении ВНЖ другой страны. За несообщение предусмотрена уголовная ответственность с максимальным наказанием до 400часов исправительных работ. При несвоевременном информировании или предоставлении ложных сведений - штраф от 500-1000рублей.
Как правильно хранить деньги за рубежом - наглядная инструкция
