ЗОЛОТАЯ ВИЗА ГРЕЦИИ
Что такое «Золотая виза» Греции и как получить ВНЖ через недвижимость?
Это официальная государственная программа Греции, запущенная в 2013 году, которая позволяет получить ВНЖ Греции для всей семьи через покупку недвижимости. Программа открыта в том числе для граждан России и Беларуси при наличии второго паспорта у основного заявителя. ВНЖ даёт право жить в стране без ограничений по времени, свободно передвигаться по странам Шенгенской зоны и пользоваться преимуществами жизни в ЕС.
После закрытия аналогичных программ в Испании и Португалии, греческая «Золотая виза», фактически, остаётся единственной возможностью получить ВНЖ в Европе через инвестиции в недвижимость.
Требования к стоимости недвижимости:
- от 800 000 € — объекты в Аттике (включая Афины), Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек;
- от 400 000 € — объекты в остальной части Греции, включая Халкидики;
- от 250 000 € — недвижимость под реконструкцию или преобразование коммерческих помещений в жилые.
Плюсы «Золотой визы» Греции
ВНЖ на 5 лет для всей семьи
Для обоих супругов, детей до 21 года, родителей с обеих сторон. Далее продлевается на 5 лет неограниченное количество раз, пока недвижимость в собственности.
Необязательно жить в Греции
ВНЖ сохраняется, даже если вы не проводите в Греции ни дня. Приезжайте, когда хотите, или живите здесь круглый год — выбор полностью за вами.
Лёгкие поездки в ЕС
Путешествуйте по странам Шенгена без виз и лишних формальностей до 90 дней в каждом полугодии.
Финансовая свобода в ЕС
С ВНЖ Греции вы получаете доступ к банковским услугам ЕС: счета, депозиты и удобные расчёты в евро.
Европейское образование
Можно получить образование и диплом, признаваемый во всей Европе. А получив дополнительный студенческий статус, можно учиться и в других странах ЕС.
Ваш дом в Европе
Греция – страна с надежной экономикой, высоким уровнем медицины, схожим менталитетом и традициями. Если потребуется переехать, она станет безопасным и комфортным домом для вашей семьи.
Почему с Res-Greece вы действительно получите то, что нужно именно вам
Мы – агентство недвижимости с 19-летним опытом работы в Греции, мы не девелопер одного проекта. Что это значит на практике: вы говорите нам бюджет (€250K / €400K / €800K) и цель (жить / сдавать / держать как актив) – мы возвращаемся с 4–5 объектами на выбор, а не с одним «единственно возможным».
Любая категория программы
€250K · €400K · €800K — выбираете под задачу
Программа Золотой визы устроена так, что порог входа зависит от региона и типа объекта. Мы работаем со всеми категориями. Мы не привязаны к одному проекту или одному застройщику. Это значит, что под одну и ту же сумму мы можем подобрать недвижимость с разной логикой использования: жить, сдавать, держать как актив.
Рыночные цены
От €3 000 за м², без не наценки «под визу»
Все объекты в нашем каталоге продаются по реальной рыночной цене Греции. Это значит, что вы покупаете не просто «проходной билет» на Золотую визу, а ликвидный актив: он растёт вместе с рынком (цены на недвижимость в стране растут 8 лет подряд), приносит реальный доход 5–10% годовых и при необходимости продаётся с прибылью на росте цены.
19 лет на рынке Греции
160+ семей · умеем решать сложные кейсы · полное сопровождение
Real Estate Services работает в Греции с 2007 года, мы стоим у истоков программы «Золотая виза». Сделку ведут риэлторы и юристы со знанием русского, греческого и английского языков, без посредников и переводчиков. Удалённая покупка, оформление ВНЖ, сопровождение после сделки – всё происходит внутри одной команды.
Купить недвижимость в Греции для ВНЖ: каталог объектов под Золотую визу
Ниже – пять реальных объектов в нашем портфеле, по которым прямо сейчас можно выйти на ВНЖ. Под каждый сценарий – свои плюсы.
Лагкада · Салоники
Парные квартиры-студии в реконструированном здании.
- ВНЖ за €250 000. Покупаете пару смежных квартир с одним кадастровым номером — этого достаточно для подачи на программу. Можно объединить в одну большую квартиру.
- Сдача под ключ. Квартиры сдаются с мебелью, техникой и отделкой, готовые к заселению или сдаче в аренду. Начало реконструкции – май 2026, завершение через 12–16 месяцев —.
- Спрос встроен в локацию. В здании предусмотрены тренажёрный зал и учебные комнаты — то, что ищут студенты и удалённые работники, основные арендаторы Салоник.
- Рассрочка под программу. Можно оплатить всю сумму сразу и сразу запустить процесс получения ВНЖ. Можно — поэтапно: 65% при подписании, 25% после строительных работ, 10% по сдаче.
Орфаниду · Салоники
Центр Салоник. 7 квартир-студий на одном этаже отремонтированного коммерческого здания.
- Заехать можно через 6–8 месяцев. Здание уже модернизировано — осталась только внутренняя отделка квартир. Это в два раза быстрее, чем в большинстве проектов реконструкции.
- Прогноз аренды €900–1000 в месяц. Квартиры сдаются в полной готовности под ключ с меблировкой, техникой, готовые к заселению арендатора
- Локация под кочевников и удалёнщиков. В самом центре города — арендатор найдётся быстрее.
- Рассрочка под программу. Можно оплатить всю сумму сразу и сразу запустить процесс получения ВНЖ. Можно — поэтапно: 65% при подписании, 25% после строительных работ, 10% по сдаче.
ПД виллы · Кассандра
Халкидики, Кассандра. Новые виллы с бассейнами и участками.
- Современный дом. Класс энергоэффективности A+, новые материалы, кондиционеры, предустановка под тёплый пол, сигнализация, спутниковое ТВ.
- Бассейн — ваш, а не общий. У каждой виллы — отдельный вход, свой участок и собственный бассейн 20–26 м². Ощутимый плюс к стоимости и срокам сдачи в аренду.
- Понятная планировка для семьи. Гостиная-камин-кухня + три спальни со своими ванными комнатами, большая терраса с видом на море. На участке есть барбекю и парковочные места.
- Сдача — май 2026. Покупаете на завершающем этапе строительства — без рисков долгостроя.
Мурьес · Кассандра
Халкидики, Кассандра. Большой семейный дом с бассейном и видами на море.
- Объём для большой семьи. 3 спальни, мансарда с отдельной комнатой и санузлом, гостиная с камином, столовая. Полноценный дом, в который приезжают всей семьёй.
- Подвал 80 м² с потенциалом. Готовое место под домашний кинотеатр, винную комнату или гостевой блок. Редкость на греческом рынке.
- Виды на море и тишина. Тихое место. Панорамные виды на море — уровень комфорта, который не получить у кварталов «вилла к вилле».
- Полная комплектация. Отопление, кухня и техника, 5 кондиционеров, бассейн, 2 парковочных места, озеленение участка.
Истион · Ситония
Таунхаус-дуплекс 186 м² на участке 900 м² в престижном курортном Вурвуру — 200 метров до моря, панорамные виды на залив.
- 200 метров до пляжа. Вурвуру — один из самых живописных уголков Ситонии: лазурная вода, сосновый лес и островки прямо напротив. До инфраструктуры можно дойти пешком, до моря — буквально 3 минуты.
- Два пространства в одном доме. На первом этаже — отдельная квартира с гостиной, спальней и своим выходом. Можно жить семьёй, сдавать часть отдельно или принимать гостей без потери приватности.
- Готов к заезду. Качественная мебель, оборудованные кухни, камин, сигнализация, антимоскитные сетки. На участке — павильон с профессиональной кухней и барбекю, автополив для сада.
- Виды на море с трёх балконов. Со второго этажа и мансарды открываются панорамные виды на залив Вурвуру. У детской спальни в мансарде — собственный лофт под крышей.
Греция — лучший вариант ВНЖ ЕС за инвестиции в недвижимость в 2026
К 2026 году количество стран Европы с активной программой «золотой визы» значительно сократилось. Испания закрыла программу в апреле 2025, Португалия отменила недвижимость как опцию. Сейчас рабочих программ — пять. Только Греция позволяет купить готовую недвижимость на своё имя и получить ВНЖ для всей семьи, причём в самой доступной ценовой категории €250 000.
Греция
Единственная программа ЕС, где вы покупаете недвижимость на своё имя и сразу получаете ВНЖ для всей семьи. Доступ к банкам в ЕС, бесплатному образованию и здравоохранению в Греции. Срок 3–6 месяцев. Не нужно жить в Греции, не нужно быть налоговым резидентом.
Италия
только бизнес от €250KИнвестиции: €250 000 стартап, €500 000 компанию, €1 000 000 благотворительностть — деньги вкладываются в бизнес-структуру, а не в собственный актив. Гражданство только через 10 лет, обязательно знание языка B1. Из преимуществ — самый быстрый срок обработки в ЕС, 3–4 месяца, и право работать в стране.
Португалия
только фонды от €250KНедвижимость убрана из программы. Инвестиции: €500 000 в инвестиционный фонд, который регулируется ЦБ Португалии, €250 000 инвестиции в культуру, забрать актив в собственность нельзя. Обработка заявлений на ВНЖ до 24 месяцев.
Венгрия
только фонды от €250KИнвестиции в фонды недвижимости. Программа запущена в 2024 году, утверждённых фондов мало, реальная практика пока не наработана. Гражданство через 8+ лет. Из преимуществ — ВНЖ выдаётся сразу на 10 лет с правом работы.
Кипр
не Шенген от €300KИнвестиции только в новую недвижимость или банковский депозит. Кипр в ЕС, но не в Шенгенской зоне — свободного перемещения по Европе нет. Программа гражданства закрыта в 2020 году, пути к паспорту нет. Из преимуществ — программа сразу даёт постоянное резидентство (PR), а не временный ВНЖ, и быстрый процесс 2–4 месяца.
Покупая в Греции, вы получаете три актива в одной сделке: ВНЖ ЕС для всей семьи, доход от аренды 5–10% годовых и недвижимость, растущую вместе с рынком (8 лет роста подряд).
Процесс получения ВНЖ Греции по программе «Золотая виза»
Истории наших клиентов
Инвестор Алекс в конце 2025 года срочно искал объект под новые условия Золотой визы. Мы уложились в считанные недели: нашли объект, оформили сделку и подали документы на ВНЖ. Читать далее »
Клиент из Болгарии искал тихую виллу для отдыха и аренды. Мы подобрали дом на Афоне с большим участком, но в сделке возник вопрос с обременением. Решение нашлось. Читать далее »
Инвестор из Нидерландов делегировал подбор и стратегию. Мы собрали объекты так, чтобы каждый работал на доход — но ключ оказался не в количестве квартир. Читать далее »
Клиенту из Молодовы нужно было успеть в сжатые сроки. Сделка включала сразу два этапа: продать его квартиры, купить новую и податься на Золотую визу. И любой сбой мог всё сорвать. Читать далее »
Сделка прошла без визитов в Грецию: подбор объектов, проверка, оформление документов и сдача в аренду — все под нашим контролем. Клиент продолжает инвестировать. Читать далее »
Семья из Сербии с 5 детьми купила просторную виллу 250 м² с видом на море и получила Золотую визу всего за несколько недель. Читать далее »
Сделка выглядела почти невозможной из-за ограничений. Но решение нашлось — и устроило обе стороны. Читать далее »
Чем мы можем помочь
Вопросы о «Золотой визе» Греции и получении ВНЖ
С 2022 года инвестору из РФ или Беларуси для подачи на ВНЖ Греции требуется альтернативное гражданство – то есть второй паспорт любой страны, не входящей в санкционный список. Это касается только основного заявителя: остальные члены семьи (супруг, дети до 21 года, родители) подаются вместе с ним на Золотую визу без необходимости альтернативного гражданства.
Какие сейчас рабочие варианты получения второго паспорта:
- По корням / репатриации. Если есть еврейские корни, армянские, греческие, молдавские – это самый быстрый и легальный путь.
- По рождению. Если вы или один из родителей родились в Казахстане, Киргизии, Узбекистане или другой стране СНГ – можно восстановить гражданство по упрощённой процедуре.
- Через натурализацию и инвестиции. В 2026 году рабочие программы – Турция (от $400 000, можно продать недвижимость через 3 года), Египет (от $250 000, новая программа).
Важно. Ситуация с программами вторых паспортов меняется довольно динамично – некоторые открываются, некоторые приостанавливаются (как, например, Киргизия в 2026 году, Карибские программы в 2024 году). Универсальной готовой схемы под каждого нет – выбор зависит от вашей конкретной ситуации, корней и бюджета.
Что мы делаем со своей стороны. Мы не оформляем вторые паспорта, но поможем сориентироваться в актуальных программах и предостережём от схем, которые сейчас не работают или ведут к потере денег.
Шенгенская виза:
- В данный момент виза выдается под даты поездки или на 1 месяц, реже — на полгода и дольше. Срок выдачи обычно занимает от 3 недель.
- Правило пребывания — максимум 90 дней за каждые 180 дней во всей зоне Шенгена.
Греческий ВНЖ:
- Выдается на 5 лет, далее продляется каждые 5 лет.
- Дает право жить в самой Греции без ограничений по времени. Свободные поездки в другие страны Шенгена без визы, но действует то же правило 90/180.
В 2026 году действуют три ценовые категории в зависимости от региона и типа недвижимости:
- от 800 000 € — объекты в Аттике (включая Афины), Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек;
- от 400 000 € — объекты в остальной части Греции, включая Халкидики, где работает наша команда;
- от 250 000 € — недвижимость под реконструкцию или преобразование коммерческих помещений в жилые.
После выхода постановления ΦΕΚ Β’ 6014 от 11.11.2025 (решение № 214926/2025) правила для категории €250 000 наконец чётко определены (ранее более 13 500 заявок на ВНЖ по этой категории были временно поставлены на ожидание). В связи с этим, покупка преобразованной недвижимости в Греции стала самым доступным и быстрым способом получить европейский ВНЖ для всей семьи на 5+ лет.
Для семьи из 4 человек общая сумма составит примерно 6 000 €, включая:
- Госпошлину и производство карты: владельцу 2 016 €, взрослым членам семьи — по 166 €, детям — по 16 €;
- Бюджетную страховку: от 120 € на человека;
- Услуги переводчика: около 70 €;
- Юридическое сопровождение: 1 000 € на взрослого, 800 € на ребёнка.
Пакет документов прост и понятен. Основной список:
- заявление (оформляем за вас);
- копии загранпаспортов; фотографии (лучше сделать в Греции, чтобы не пришлось переделывать);
- подтверждение оплаты госпошлины и страховки;
- семейные документы с апостилем (свидетельства о браке и рождении);
- договор купли-продажи недвижимости и доверенность на представление интересов.
Большинство бумаг подготовим мы. Юрист будет сопровождать процесс на всех этапах, а страхование и переводы можно будет оформить на месте – без бюрократии и поездок по инстанциям.
Требования к заявителю просты и прозрачны:
- Возраст и репутация. Инвестор должен быть старше 18 лет.
- Происхождение средств. Деньги на покупку недвижимости должны быть легальными — подойдут налоговые декларации, справки о доходах, договоры купли-продажи, документы о дарении, наследстве или банковские выписки.
- Недвижимость. Объект должен соответствовать условиям программы: жилая площадь от 120 м², стоимость от 250 000 до 800 000 евро (в зависимости от региона и типа недвижимости — готовая или под реновацию).
Если говорить про Грецию, то это действительно один из самых сбалансированных рынков Европы: цены на жильё растут уже 8 лет подряд, а спрос поддерживается не только местными, но и иностранными покупателями. При этом программа «Золотой визы» — официальная государственная инициатива, действующая с 2013 года. Её устойчивость подтверждает, что Греция заинтересована в инвесторах и гарантирует прозрачные, законные механизмы получения ВНЖ.
Доходность объектов при сдаче в долгосрочную аренду составляет в среднем 5–10% годовых, а прирост стоимости делает инвестицию двойным источником прибыли.
При этом, вложив от €250 000, вы не просто инвестируете — вы получаете ощутимый бонус — вид на жительство в стране ЕС. Это редкое сочетание: актив, приносящий доход, который одновременно даёт вам и вашей семье легальный статус в Европе, инструмент мобильности и финансовой свободы.
Покажем на примере. Если коммерческая стоимость объекта — 250 000 €, то расходы составят примерно 22 415 € и включают:
- гонорар адвоката — 3 720 €;
- нотариальные расходы — 4 340 €;
- налог на переход права собственности — 7 500 €;
- муниципальные сборы — 225 €;
- регистрация в ипотечном реестре — 1 630 €;
- услуги посредника — 5 000 € (договорная цена).
Подробнее: статья про расходы на покупку недвижимости в Греции, онлайн-калькулятор для точного расчёта расходов.
Примерные ежемесячные расходы:
- вода — от 11 €;
- электричество — от 25 €;
- интернет — от 23 €;
- сигнализация — от 20 €;
- отопление — по необходимости (электричество или солярка 1,1 €/литр);
- садовник — 20–50 € за визит;
- обслуживание комплекса — 0–150 € в зависимости от инфраструктуры.
Ежегодный налог на средний дом 100 м² составляет примерно 400–450 €, включая основной налог (≈3 €/м²) и муниципальный сбор (≈1–1,5 €/м²).
Подробнее в статье: налоги на недвижимость в Греции
