Салоники – город для жизни

Салоники – северная столица Греции, солнечный город с богатой историей и развитой инфраструктурой – является популярным направлением для покупки недвижимости у многих, кто собирается перебраться в Грецию на ПМЖ: удобная транспортная доступность и обилие престижных учебных заведений делают его очень выгодным для приобретения жилья; здесь комфортно жить – и отсюда удобно добираться как до курортов и соседних стран, так и до России.

Коротко о главном

Салоники – это второй по величине город Греции после Афин, а также столица центральной Македонии. Его история насчитывает более трех тысяч лет, а на улицах можно встретить следы Римской, Византийской, Оттоманской империй. Старый город, или Ано-Поли, является объектом Всемирного Наследия ЮНЕСКО. Именно здесь родились  Кирилл и Мефодий, создавшие славянскую письменность и способствовавшие укреплению христианства.

Помимо всего прочего, это крупный – и второй по важности порт Греции, расположенный в Эгейском море, в вершине залива Термаикос. По грузообороту он уступает только пирейскому порту. А также – центр производства и экономики Греции. В отличие от туристических направлений, в Салониках жизнь не затихает и вне летнего сезона: здесь постоянно проходят культурные мероприятия, открыты офисы международных компаний, магазины и бутики.

Международные школы и университеты – вот еще одна причина, по которой потенциальные покупатели, которые ищут, где им обосноваться в Греции, выбирают именно Салоники. Ведь, прежде всего, это удобство и комфорт: не являясь курортом, город по-прежнему радует своих жителей отличной погодой, а море с прекрасными пляжами находится совсем рядом – равно как и многие пункты островной Греции, до которых можно удобно добраться паромами.

Как добраться

Из Москвы в Салоники летает несколько регулярных и чартерных рейсов различных авиакомпаний. Так, «Аэрофлот» и Ellinair осуществляют прямые перелеты, а «Вим-Авиа» и Aegean Airlines  располагают рейсами с пересадкой в европейских городах. Продолжительность перелета из Москвы в Салоники – около 3 часов 20 минут. Стоимость билета туда-обратно на конец августа составляет около 18 000 рублей.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Ни для кого не секрет, что с 2009 года Греция переживает экономический кризис наравне с другими странами Европы. И это, в первую очередь, отразилось на рынке недвижимости государства. Цены на жилье, согласно официальным данным, снизились за этот период более чем на 40%. Так, около 10 лет назад одна из центральных улиц Салоников – Цимиски – входила в топ-10 самых дорогих улиц Европы по аренде и продаже недвижимости. Но сегодня ситуация изменилась кардинальным образом, а цены далеки от заоблачных высот. В 2016 году Центробанк Греции объявил о падении цен за период кризиса на городскую недвижимость Афин (43,8%) и Салоников (45,3%), несколько в меньшей степени цены падали на курортах.

Именно поэтому сегодня у инвесторов появилась отличная возможность вложить средства в недвижимость Салоников для получения прибыли в будущем. Эксперты отмечают, что текущее снижение цен является максимальным – стоимость уже достигла своего дна, и мало кто из застройщиков и владельцев готов продавать объекты ниже их себестоимости.

Недвижимость в Салониках и пригороде весьма разнообразна, и у покупателей есть возможность приобрести и недорогие студии и апартаменты на вторичном рынке для студенческой аренды, и хорошие квартиры или дома в элитных восточных районах для ПМЖ – и премиальную недвижимость в окружении живописных сосен в престижных Панораме и Пилие. Инфраструктура Салоников высоко развита, а транспортное сообщение хорошо налажено: жители и гости города могут пользоваться средствами автомобильного, авиа, железнодорожного и морского транспорта.

Почему Салоники? 

• Салоники – это «город-ключ», соединяющий Европу с Азией. Это культурный, экономический и военно-стратегический центр Европы. Так, покупки порта города Салоники вот уже более 10 лет добивается мировой титан по морским перевозкам – китайская компания КОСКО.
• Здесь расположен крупный международный аэропорт. Город открывает путешественникам доступ в Халкидики, Святой Афон, Фракию, Эпир, Касторья, Вергину, Метеора, Центральную Грецию, греческую Македонию (не путать со Скопье).
• Это столица не только Северной Греции, но и всего Балканского полуострова с его несколькими странами. А также – единственный путь для российских туристов к самому посещаемому району Греции – полуострову Халкидики.
• Город является «центральной базой» международных компаний в Греции, в интересах сотрудников которых – аренда жилья на постоянной основе.
• Салоники – это исторический город, история которого насчитывает около трех тысяч лет. Здесь расположено много музеев, интересных достопримечательностей, театров, постоянно проходят культурные события и мероприятия.

• В Салониках строится самое современное и дорогое метро Европы (наравне с афинским).      
• Здесь прекрасный климат для круглогодичного проживания с мягкой зимой и теплым приморским летом.
• Для описания греческой кухни и традиционных блюд северной Греции потребуется отдельная статья. Свежайшие продукты, овощи, фрукты, оливки, мясо, морепродукты, сыры и вина, всевозможные пироги, похлебки и рагу, ароматные травы и специи, вкуснейшие десерты и молочные продукты – вот еще ряд поводов задержаться здесь подольше.  
• Но и это еще не все. Салоники – это хорошие школы, дающие отличное образование как школьникам, так и студентам. К ним относятся американская школа Pinewood, американская фермерская школа, немецкая школа, частные греческие школы «Анатолия» и «Мандолидис». А также – крупнейший на Балканах университет «Аристотеля».

Немного географии

Салоники делятся на три основные части, или района: западная часть города, центральная и восточная. Запад – это жилой район, традиционно являвшийся недорогим. Он густо застроен и, благодаря доступным ценам на новое жилье, множество семей приобрели там достаточно большие квартиры.

Центр города – это сплошной торговый центр: тысячи магазинов, офисы, но встречаются и квартиры. Чем больше приближаешься к морю, тем выше и цены на недвижимость. Так, квартиру площадью 100 кв. м в центре в 50-100 метрах от моря можно приобрести за €150 000-200 000 (в хорошем крепком здании возрастом 40-50 лет). В таком же доме на берегу Термического залива Эгейского моря такая же квартира может обойтись покупателю в €500 000-600 000. Их отделяет шаговая доступность, а разница в цене очень велика, поскольку во втором случае покупатель также приобретает роскошный вид на море без единой преграды.

И, наконец, восточная часть города. Это престижные районы – также жилая часть города, но здесь расположено множество магазинов, банков, офисов, кафе и ресторанов. Цены на недвижимость в два и более раз выше западной части города.

Районы, популярные для инвестиций

Недвижимость в Салониках преимущественно приобретается теми покупателями, которые планируют обосноваться здесь на ПМЖ. Сюда переезжают с семьями, дети чаще всего начинают учиться в местных школах (преимущественно частных) и университетах. Местоположение учебных заведений зачастую и определяет районы покупки.

Россияне предпочитают приобретать квартиры, дома и виллы восточной части города, а также офисы и коммерческую недвижимость в центре города. Это престижные «верхние» районы Панорома, Пилея, приморская Каламарья (и ее части Агиос-Иоанис или Карабурнаки), а также юго-восточные пригороды – Терми, Кардия, Пирея и т.д. Проживать в квартирах восточной части города удобно и престижно, то же самое касается домов и вилл этого района. А центр города – это уже серьезный вклад в будущий бизнес. Центр Салоников – туристический, и правильное вложение капитала может принести доход даже в кризис. А когда он закончится, отмечают эксперты, к недвижимости города, как и до кризиса, будет «невозможно подступиться».  

Цены

Как и в любом городе или на курорте, стоимость жилья напрямую зависит от его местоположения и состояния. Сегодня в пригороде Салоников можно приобрести новые объекты по цене от €1000 за квадратный метр. Приблизительно такие же расценки существуют для таунхаусов и вилл. Что касается самого центра города, то здесь можно найти хорошие апартаменты с прекрасным видом и расположением, которые требуют серьезной реконструкции и ремонта по цене от €1000 до €1100 за «квадрат». И даже в престижных районах – таких как Панорама – можно найти объекты под реконструкцию по цене €1200-1400.

Новые объекты в сегменте «премиум» – красивые комплексы апарт-резиденций или вилл – предлагаются более состоятельным покупателям по цене около €2500-2800 за квадратный метр. Это означает, что виллу площадью 235 кв. м, к примеру, в престижном жилом комплексе «Архитектор» можно приобрести за €670 000. На территории дома будут располагаться гостиная с камином, просторная кухня-столовая со встроенной мебелью и своим выходом в сад, две ванные и гостевой санузел, балконы и дополнительная спальня с ванной на цокольном этаже. А также большое помещение для организации спа-зоны, домашнего кинотеатра или подсобных помещений. Плюс бассейн.

Стоимость элитных объектов в Салониках и пригороде составит от €1 млн до €2,7 млн. Так, за €2,7 млн можно приобрести роскошную виллу с современным дизайном, площадью более 700 кв. м и участком 28 соток, бассейном, панорамным видом на море, спа-зоной, фитнес-залом, игровой комнатой и даже собственным ночным клубом. Плюс – баскетбольная площадка, летний кинотеатр и открытая обеденная зона на 30 человек.

Сравнение цен в разных районах

Сравним средние цены на новую квартиру в 100 кв. м в трех частях города. На западе такие апартаменты можно приобрести за €100 000. На востоке – от €200 000 и выше. В центре очень сложно строить новые дома, поэтому здесь найти квартиру в новом доме практически невозможно. Встречаются редкие варианты, но апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся покупателю уже в €1 млн и выше.

Что касается вторичной недвижимости, то квартира 100 кв. м в жилом доме возрастом 20-40 лет, находящемся в отличном состоянии, расположенном на западе города, будет стоить примерно €50 000-70 000, в центре – от €150 000 до €500 000 (в зависимости от месторасположения). И на востоке – от €100 000 до €200 000. Офисы же во всех районах предлагаются примерно по такой же цене, как и квартиры, то есть стоимость квадратного метра офиса равен стоимости квадратного метра квартиры.  

Аренда

Финансовый кризис заметно повлиял на рынок аренды Салоников, снизив и ставки и годовые проценты доходности. Как и всегда, сегодня существуют и пользуются спросом все виды аренды, при этом одним из наиболее выгодных эксперты называют сдачу в аренду дорогих коммерческих площадей в центре города.

Новый активно развивающийся рынок в Cалониках – краткосрочная аренда. Город является достаточно крупным туристическим центром Греции, который круглогодично посещают туристы для отдыха, экскурсий в Метеоры или на гору Афон и шопинг-туров. Туристическая и транспортная инфраструктура Салоников хорошо развита, и многие туристы и бизнесмены совмещают посещение города с соседней Болгарией, а также Турцией. Поэтому собственники жилья под аренду могут ориентироваться не только на отдыхающих, но и на сотрудников компаний, совершающих командировки по стране. При этом жилье должно непременно располагаться в центре города, рядом с туристическими объектами и иметь удобную транспортную доступность.

Сегодня в Салониках даже появились компании, специализирующиеся на перепланировке и ремонте небольших квартир в старом фонде и дальнейшей аренде их на airbnb.com или booking.com. Краткосрочная аренда имеет ряд преимуществ: высокая ликвидность; большая доходность и отсутствие проблем с выселением жильцов в сравнении с долгосрочной арендой; больший потенциал роста арендных ставок. Доходность от краткосрочной аренды жилья в Салониках находится на уровне 5-8% годовых. Но и риски на лицо – сложности в управлении и возможность и простоев, а также, в сравнении с долгосрочной арендой – более быстрый износ жилья.

Долгосрочная аренда – это более высокая ликвидность и активный спрос со стороны арендаторов, который остается стабильным даже во время кризиса (в том числе и из-за того, что граждане страны сталкиваются с проблемами в получении ипотечных кредитов). Прежде всего для инвестиций с целью долгосрочной аренды интересно студенческое жилье, ведь в Салониках расположен крупнейший в Греции Университет Аристотеля. Количество студентов и преподавателей составляет около 95 000 учащихся и около 5000 представителей преподавательского состава. Доходность от инвестиций в студенческое жилье, а также долгосрочную аренду, находится в Салониках на уровне 3-5% годовых. Эксперты отмечают, что квартиры большой площади для этих целей лучше не использовать.

При студенческой аренде, как несложно догадаться, важно расположение объектов в непосредственной близости от университета. При долгосрочной – это должен быть хороший район рядом с инфраструктурными объектами – школами, магазинами, больницами. К ним относятся Тумпа, Каламарья, Панорама, Пилея (и в целом вся восточная часть Салоников). Кроме того, недвижимость для аренды при необходимости можно использовать и в личных целях.

Пять советов покупателям жилья в Салониках

1. Цены на объекты в Салониках упали очень значительно. Кризис ипотечной сферы предоставляет возможность приобрести прекрасные объекты по очень разумным ценам. Эксперты отмечают, что нынешнее падение – это максимум снижения до реальных показателей и дно. И мало кто из застройщиков и владельцев готов продавать объекты ниже себестоимости. Так что важно оказаться в нужное время в нужном месте – и приобрести объекты в период рецессии, заработав на увеличении стоимости в период восстановления.
2. Местоположение объекта недвижимости очень важно будущего собственника. Даже на падающем рынке, если объект расположен в престижном месте, то он намного стабильнее сохраняет стоимость и имеет больше шансов быть перепроданным или арендованным.
3. Дешево еще не значит хорошо! «Низкий ценник» (около €10 000-15 000) ставится на те объекты, которые имеют массу минусов. К ним относятся местоположение, качество строительства, инфраструктура – факторы, складывающиеся в итоге в ликвидность объекта. Лучше приобрести объект меньшей площади, но в хорошем престижном месте, чем дешевый в непрезентабельном районе. В этом случае у вас не возникнет проблем с арендой, стоимость такого объекта увеличится значительнее на длительном отрезке времени, и его будет намного проще продать, когда возникнет такая необходимость.
4. Не можете определиться, что вам подходит и где покупать жилье? У вас всегда есть возможность «примерить» город на себя. Просто снимите дом или квартиру на срок 6-9-12 месяцев: за это время вы успеете осмотреться, выбрать удобные вам районы и подобрать тот тип недвижимости, который максимально подходит именно вам.
5. Найдите проверенного и надежного агента недвижимости, имеющего реальный опыт на конкретно взятом рынке. Сотрудничество с ним поможет избежать ряда возможных ошибок и просчетов, которые так важно предотвратить в столь важном деле, как покупка жилья за границей.

ПорталHomesOverseas.ruблагодарит за помощь в подготовке статьи Наталию Ковалеву (REAL ESTATE SERVICES Greece) и Орестиса Ангелидиса (Angelidis Official Manager).

photocredits: rentsale / flickr / дмитрий кругляк

По материалам: HomesOverseas