Вопросы для рантье или гид для текущих и будущих владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи квартиры в краткосрочную аренду.

Все чаще и чаще, появляются запросы от мини-инвесторов, которые планируют приобрести в собственность небольшую квартиру у моря или в городе и хотят понять, что можно заработать на краткосрочной аренде.  Чтобы понять, сколько вы сможете заработать, необязательно быть опытным инвестором. Есть простые и доступные способы оценить перспективы этого бизнеса в любой стране. Какие? Давайте разбираться.

Многие покупатели курортной недвижимости в Греции планируют периодически жить в своей новой квартире, а в остальное время, если возможно, сдавать её в краткосрочную аренду, обеспечивая себе небольшой пассивный доход.

Если именно таков ваш план, то перед тем, как покупать квартиру, стоит выяснить следующее.

1. Разрешена ли вообще краткосрочная аренда и требуется ли лицензия для такого рода деятельности там, где вы планируете приобретать недвижимость? В Греции можно сдавать практически любую недвижимость, процедура получения лиценции-налогового номера аренды весьма проста.
2. Кто будет заниматься арендой вашей квартиры, на каких условиях и как правильно выбрать помощника для этой цели?
3. Какие местные налоги вы будете платить с такого дохода?
4. Как определить реальную арендную стоимость вашей будущей квартиры?

Давайте разберемся как правильно выбрать агентство для краткосрочной аренды, как оценить рынок в конкретном регионе и какую важную информацию вы можете почерпнуть на сайтах airbnb.com и booking.com

1.  
2.  
3.  
4.  
5.  

Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду, то стоит выяснить, сколько похожих вариантов уже имеется на рынке. Сложно оценить спрос, но можно по крайней мере понять, с кем вам предстоит конкурировать. Если бы вы открывали, скажем, кафе или магазин в своём городе, вы бы наверняка сначала изучили рынок (конкуренция, уровень цен, ассортимент и так далее). И лишь потом принимали бы решение об инвестициях в новый бизнес. Верно?

Самый простой способ получить некоторое представление о рынке арендного жилья – зайти на booking.com, выбрать локацию и произвольный период аренды. Возьмём, например, два варианта – февраль 2020-го (низкий сезон) и июль следующего года (высокий сезон) – и попробуем снять квартиру на одну неделю.

Вот сколько квартир на данный момент (подборка сделана в середине декабря 2019 года) свободны и предлагаются в аренду (я выбрала несколько популярных городов и курортных регионов).

При выборе на booking  мы убирали из выборки отели (хотя и они являются потенциальными конкурентами) и оставляли только «апартаменты/квартиры».

Таким образом, уже сейчас в этих городах и регионах предлагаются в аренду сотни квартир, причём из этих регионов Афины идут с огромным отрывом. Сравнительно небольшие цифры в Салониках, скорее всего, связаны с тем, что в там меньше туристический поток, хотя правительство сейчас прикладывает большие усилия, чтобы туризм в Северной Греции становился круглогодичным, тогда будет спрос и на краткосрочную аренду.  

Очевидно, что на Халкидиках, главным является летний курортный сезон, ставки аренды летом значительно выше и количество сдаваемых летом квартир еще увеличится ближе к сезону, но и эти цифры заставляют задуматься (мы не анализировали airbnb, а есть собственники, которые рекламируют себя только на этой платформе, так что общие цифры сдаваемых квартир будут ещё выше во всех трех регионах).

Booking и airbnb являются основными «поставщиками» арендаторов, поэтому логично, что и ваша будущая квартира появится там. Нет причин не публиковать ваше предложение на самых популярных платформах в мире, кроме желания уйти от налогов (да, booking передаёт данные об арендном доходе в налоговую службу если  квартира или дом сдаётся).

Как обойти конкурентов

Добавив свою квартиру на портал, мы оказываемся в конце длинной очереди. Перед нами сотни объектов, многие из которых уже имеют высокие оценки и большое количество положительных отзывов, то есть привлекают внимание арендатора в первую очередь. Все мы пользовались этими сайтами и знаем, что никто не будет листать десятки страниц с предложениями в надежде найти в конце списка, на 20-30-й странице, именно свою квартиру. Так ведь?

Тогда возникает вопрос: как пробиться вперед? Тут можно обратиться к опыту продвижения в поисковиках типа Google или Yandex. Принцип такой же: либо вы платите деньги (в случае booking – более высокую комиссию), что означает существенную потерю в доходности, либо рассчитываете на медленный органический рост.

Для обеспечения последнего решающими являются три фактора: арендная загруженность, средняя оценка и количество отзывов. Эти порталы двигают вас наверх органически, только если вы добились постоянной загрузки и хороших отзывов. Процесс продвижения вашей квартиры в топ может занять от 6 до 12 месяцев и в случае, если вы найдёте способ привлечь внимание к своей квартире среди сотен похожих вариантов. Такой способ есть, и он очень простой – снижение арендной ставки.

Если ваш план – купить стандартную двушку за €50–70 тыс. и сдавать её в диапазоне €50–100 в сутки (в зависимости от сезона и продолжительности аренды), то на первое время вам придётся опуститься по цене вниз. Сначала вы будете  конкурировать с хостелами по восемь коек в комнате, чтобы на их фоне выглядеть подарком и обеспечить как заполняемость, так и хорошие оценки с отзывами. Только таким образом вы сможете начать двигаться наверх в списке квартир.

1.  
2.  
3.  
4.  

Всё это время, пока пробираетесь мимо сотен конкурентов, вы должны мириться либо с крайне редкой заполняемостью, либо с низкой доходностью.

Есть ещё один способ продвижения объекта, который тоже приведёт к снижению доходности, – повышенная комиссия порталу. Стандартная ставка booking составляет 15% от суммы аренды, её платит собственник недвижимости, то есть вы. Таким образом, €50 на букинге означают €42,5, которые выплачиваются вам. Если вы хотите, чтобы ваша квартира попала в топ, будьте готовы отдать до 30% от арендной цены вместо стандартных 15%.

Airbnb берет 3% с вас и ещё порядка 12% с арендатора. Таким образом, те, кто готов платить за квартиру €50 в сутки, всё равно вам лично принесут примерно те же €42,5.

И не забывайте о налогах на доходы от аренды. Их можно пытаться не платить, но рано или поздно вы попадётесь. Последствия могут быть разными. Штраф как минимум, запрет на въезд в ЕС в худшем случае.

Как найти помощника

Теперь поговорим об агентствах или самостоятельных агентах, которые занимаются краткосрочной арендой или по крайней мере предлагают свои услуги в этой сфере.

Чаще всего компания, которая занимается краткосрочной арендой квартир своих клиентов, должна делать это официально. А значит, легко может предоставить вам доказательства своей успешной работы. Несколько ссылок на их объекты в booking или airbnb расставят все точки над i.

По этим объектам вы сможете сразу понять, как давно компания занимается этим бизнесом, каков уровень её сервиса (отзывы и оценки) и по каким ценам они сдают квартиры, аналогичные той, что вы планируете купить. В дальнейшем вы сможете следить за тем, как сдаётся ваша квартира на этих сайтах, что особенно важно, когда вы находитесь за тысячи километров от своей собственности.

Если агентство не публикует арендные квартиры на этих порталах, а, по их словам, «сдаёт знакомым» или «через социальные сети», то на постоянный приток денег с аренды не рассчитывайте. К тому же, скорее всего, они не платят налоги, поэтому рискуют попасться, со всеми вытекающими и для вас последствиями.

Те, помощники в аренде занимающиеся краткосрочной арендой более чем одной-двух квартир, знают, что это тяжёлый труд. Дело не только в том, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, докупать всякую всячину типа туалетной бумаги и лампочек… К сожалению, арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида-консультанта-помощника по широкому кругу вопросов и дёргают его периодически.

Всё это, очевидно, работа совсем иного плана, чем при сдаче в долгосрочную аренду, поэтому и стоит она больше. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок – 10% от годовой суммы аренды или комиссия в размере платы за один-полтора месяца. А в случае краткосрочной аренды компания, которая берёт на себя заботы о вашей квартире, попросит от 20% до 30% от вашего чистого дохода.

Зная всё это, вы достаточно точно посчитаете, на какую доходность можете рассчитывать, определите, способны ли будущие помощники вам эту прибыль обеспечить, а значит, примете взвешенное решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях или заверениях что на краткосрочной аренде вы заработаете 10% годовых. В большинстве случаев, продавец и будущий помощник по аренде не принимают на себя никаких обязательств по аренде вашего обьекта. Все риски достаются вам. Поэтому берём калькулятор и считаем

А как же быть с инвестициями, которые были главной целью покупателей в 2013–14 годах? Конечно, интерес к инвестиционным вложениям никуда не делся. Но субъективно кажется, что вокруг стало меньше а) предложений, б) иллюзий. Снижение доходности фиксируют практически везде. Слово «инвестиции» как-то неожиданно заменили на «сохранение средств». И для этого подходящим способом можно считать покупку квартиры или домика на море в той же Греции: много не заработаешь, так хоть не потеряешь. Цены-то пока растут.