Греция: Итоги 2015 года

1. Текущая ситуация на рынке недвижимости Греции?

2015 год был непростым для Греции:  новости о выборах и победе левого оппозиционного правительства со своими идеями реформ и реструктуризации долга, возможный выход из Еврозоны, референдум в Греции, будоражащие кровь заголовки новостных лент, действуют на потенциального покупателя устрашающе, заставляя откладывать покупку интересных и ликвидных объектов. Таким образом, весь оптимизм о подъеме рынка конца 2014года и росте цен нивелировался, а количество сделок упало, чего не скажешь о потенциальном интересе. В период июльских дебатов, количество посетителей сайта интересующихся недвижимостью в Греции зашкаливало.

Как бы там ни было, но подешевевшие квадратные метры на земле Эллады по-прежнему привлекают покупателей. Причем основной интерес к рынку проявляют именно зарубежные клиенты, внутренний спрос сейчас слаб. С августа месяца рынок потихоньку восстанавливается, возвращаются клиенты, отложившие сделки или принятие решение в начале года из за высокого курса евро и негативного новостного фона, заметен активный интерес к объектам для постоянного проживания, в черте городов, рядом с инфраструктурой, школами, детскими садами. Тем более что программа получения ВНЖ в Греции при покупке недвижимости дополнена очень интересными пунктами, о том что 5-летний ВНЖ теперь могут получить не только владелец и его семья, но и его родители!

2. Как обстоит дело с ценами и объемами продаж на конец 2015 года?

Цены на жилье падают на протяжении последних 6 лет, пока длится финансовый кризис.  В конце ноября, Центробанк Греции анонсировал падение на 6% в текущем году, причем больше всего падение затронуло городскую недвижимость Афин (-6.8%) и значительно в меньшей степени цены падали на курортах (3-4%). Надо отметить, что нынешнее падение - это максимум снижения до реальных показателей и дно. И мало кто из застройщиков и владельцев готов продавать объекты ниже себестоимости.

3. Последствия летнего кризиса в Греции - исправилась ли ситуация теперь по сравнению с самым сложным моментом или остались какие-то серьезные сложности как в социально-экономическом плане, так и на рынке жилья?

Лето в Греции выдалось жарким и по погоде и по накалу политических и экономических дебатов. Но здесь очень важно подчеркнуть, что Греция - страна  особенная, и эту особенность надо понимать. Да, Греция бедное государство, переживающее экономический кризис, но народ в Греции весьма состоятельный. До кризиса у греков был накоплен весьма внушительный запас и денег, и недвижимости, за счет чего греки и продолжают держаться на плаву. И даже в разгар банковского кризиса, когда в банкомате можно было снять не более 70 евро, греки не паниковали, и продолжали наслаждаться жизнью. Несмотря на сложные и продолжительные, не всегда простые переговоры, греки приняли решение остаться в ЕС и продолжают полностью выполнять свои обязательства перед Тройкой, МВФ. Решения эти не всегда популярны, но другого выхода Греция не видит.

4. Какие направления Греции пользуются наибольшим - а какие наименьшим спросом со стороны россиян?

Традиционно пользуются спросом курорты, причем с удобной, желательно круглогодичной логистикой из России или Украины. Это конечно Халкидики, Аттика. В связи со сложной экономической ситуацией в России и уменьшением количества туристов, значительно сократилась, чартерная программа тур.операторов, а вследствие этого и меньше покупок на островах Греции: на Крите, Закинтосе, Корфу.

Так же демонстрируют рост направления для постоянного проживания в Греции: чаще всего пригороды больших городов Афины и Салоники.

5. Где в Греции порекомендовали бы покупать жилье лично Вы?

Пожалуй, немного изменю ответ – напишу не где, а что я порекомендовала бы сейчас покупать. Хотела бы оставить несколько комментариев по поводу преимуществ покупки вторички и ее реконструкции перед строительством нового обьекта в Греции, так как достаточно часто, покупатели, не нашедшие подходящего объекта в Греции, решаются на самостоятельное строительство. Так вот здесь рекомендую присмотреться к обьектам под реконструкцию и вот почему

• Чаще всего такие объекты расположены в хороших, уже обжитых районах с инфраструктурой, массой зелени, близостью к морю
• Кроме того разрешение на реконструкцию получить намного быстрее и проще чем на строительство нового дома. Там не бывает подводных камней, нет большого количество дополнительных проверок и согласований

• Безусловно, у нового объекта есть преимущества по строительству под себя, выбору материалов и тд, но реконструкция как правило обходится значительно дешевле.

•  Кроме того напомню, что в Греции действует достаточно жесткое кадастровое законодательство и коэффициент застройки очень жестко привязан к площади и расположению участка. Не секрет, что на участке расположенном вне населенного пункта строительство разрешено на участке площадью не менее 4000м2 и построить там можно не более 200м2 жилой площади. Греки, как люди свободные в волеизъявлении)), не менее свободно нарушали кадастровое законодательство и строили ровно, то что хотели, многократно превышая коэффициент застройки. До 2011 года в Греции сложно было найти хоть 1 обьект без превышения застройки кадастровых норм и государство не контролировало этот процесс. В 2011 году вышел закон о легализации незаконно построенных м2 и узаконивании помещений используемых не по назначению ( например нижний этаж оформлялся как подвал и нежилое помещение, а соответственно не начислялись налоги на него. Та же ситуация с мансардами).  В разгар финансового кризиса, всем владельцам разрешили легализовать все незаконно построенные м2 путем единовременной уплаты штрафов. То есть текущий владелец, а именно он несет затраты на полную легализацию, уплачивает пошлины и приводит метраж дома и назначения помещений к реальному состоянию. Важно отметить, что закон о легализации действует только на обьекты построенные до 2011 года – новые объекты легализовать нельзя(((.

Вывод: любой новый обьект жестко привязал к коэффициенту застройки. Его строительство контролируют гос.кадастровые органы несколько раз на этапе строительства, чтобы не было превышений. Даже если вы строите дополнительно подвальное помещение, но оно всегда будет нежилым, а при перепродаже могут начислить штрафы за изменение его назначения ( если используется как жилое). Покупая вторичные обьекты для реконстукции, вы получаете возможность построить (реконструировать) большее количество законно легализованных м2 жилой площади на меньшем участке.

Примеры:

• Покупая участки с вторичной недвижимостью (постройки до 2011г), вы получаете полностью легализированные обьекты, как например 350м2 жилой площади на участке 2700м2 в шале Афон  - для постройки нового обьекта такой площади вам нужен участок в 70соток.

• Или например такой обьект под реконструкцию в Вурвуру на Ситонии в поселке Профессоров Университета Аристотеля в Салониках на 1 линии моря с частным пляжем-бухтой (торг), легальный коэффициент застройки здесь 440м2, то есть можно либо реконструировать старый дом и построить еще один 235м2 или увеличить дом до 440м2.

6. Где в Греции искать бюджетную недвижимость - и ликвидна ли она

Это вопрос, который задают на всех конференциях, обсуждениях, обзорах – что и по какой минимальной цене можно купить в Греции… Здесь я в очередной раз повторю важное правило для всех покупателей недвижимости. Рынок недвижимости, особенно сейчас, в век высоких технологий, абсолютно прозрачен. Потратив некоторое количество времени и побродив по сайтам местных агенств, Вы сможете реально оценить примерную стоимость м2 недвижимости в этом районе. И если вдруг, вам  попадается предложение, намного отличное по стоимости, намного более дешевое, то, к сожалению, это не показатель, того, что вы «счастливчик» и Вам повезло. Рынок недвижимости – это рынок реалистов, которые осознают, что все имеет свою цену, а не мечтателей. Поэтому такой «дешевый обьект» в 99,9% процентов случаев имеет большие проблемы и их может быть множество: местоположение – эмигрантский криминальный район, состоянии недвижимости – например, на дома построенные до землетрясения в Салониках ни один банк не дает кредит, так как их конструктивное состояние внушает опасения, юридические проблемы с документами – например, объект оформлен как нежилая недвижимость и тд), решать которые будете Вы как будущий владелец, и ни о какой ликвидности там речи не идет.

Хотите совершить выгодную покупку – следите за объектами, которые попадают в категорию «Горячих», с дисконтом, но и здесь важно не тянуть, интересные обьекты, как правило, быстро продаются.  

7. Цены. Средние цены для разных регионов. Как на кв. м, так и на популярные объекты

Особенно чувствительным к падению цен в Греции оказался премиальный сегмент. Если раньше виллу  на Корфу предлагали за 6 миллионов, то в 2015 цена часто снижалась до 3 миллионов. Меньше пострадали Халкидики, здесь немного дорогих вилл, в основном цены не превышают €3 млн. Если брать массовый продукт, представленный в ценовом сегменте €150–500 тыс., то здесь падение было порядка 5-10% а максимальная скидка, на которую в нынешних условиях может рассчитывать заинтересованный клиент, составляет не более 10%. Кстати, это как раз та сумма, которой хватит, чтобы покрыть расходы по сделке и оплатить налоги и сборы.

8. Аренда. Средняя доходность и наиболее популярные для аренды регионы Греции

Курортная аренда, это прекрасная возможность даже  небольшому частному инвестору,  заработать на стабильно растущем туристическом сегменте рынка Греции. А туризм в Греции растет по 15-20% в год, и в этом году, несмотря на экономическую нестабильность, Греция бьет очередной рекорд, приняв 25 миллионов туристов за год ( для сравнения всего 21 миллион в 2014 году). Преимущества покупки или строительства объектов под курортную аренду очевидны:

• Большая востребованность курортной аренды на рынке и нехватка удобных качественных предложений. Нынешняя доходность курортной аренды 7-8% годовых. Такие комплексы зачастую бронируются сразу на весь сезон крупными тур.операторами под своих клиентов или он-лайн ресурсами.
• Рынок недвижимости Греции начинает расти и на долгосрочном периоде, инвестор зарабатывает и на росте цен на недвижимость.
• большая ликвидность объекта по сравнению с отелем - при необходимости инвестор может продать дома и виллы для летнего отдыха частным владельцам или по одному или целиком весь комплекс.

Наиболее интересные регионы:  Халкидики с круглогодичными рейсами из Москвы, Аттика ( приморские районы в пригороде Афин), большие острова Крит, Родос, Корфу.

9. Практический совет покупателю греческого жилья

Уважаемые наши клиенты, 2015 год оказался очередным непростым для Греции, как и несколько следующих лет рецессии, НО, именно сейчас у вас есть возможность купить ДЁШЕВО! Купить интересные и ликвидные объекты недвижимости с дисконтом! Купить и получить ВНЖ! Купить и пользоваться домиком в Греции, в спокойной, мирной и безопасной стране с прекрасным климатом и близостью культур и менталитетов, пока «паникеры» думают и решают, куда же вложить свои Евро, купленные по максимальному курсу…

В целом, вывод вполне очевиден, думайте своей головой, анализируйте информацию, не поддавайтесь истерикам и провокациям!

Спасибо и хорошего дня! И Удачного Нового года!