Греческий мини-отель. Идея на минус миллион евро

Профессионалы греческого рынка недвижимости скептически оценивают стремление российских покупателей с невысокими бюджетами вложить средства в покупку мини-отелей в Греции. Более выгодным вариантом сегодня считается покупка участков под строительство.

В последние годы риэлторы, работающие на рынке недвижимости Греции, наблюдают устойчивую тенденцию: владельцы старых греческих отелей категорий 2–3* пытаются избавиться от убыточного бизнеса, а именно – продать свои старые отели. Мечта каждого продавца – встретить лихого русского покупателя, так как чаще всего потенциальный клиент-покупатель мини-отеля из России не слишком разбирается в тяготах бизнеса гостеприимства, в тонкостях регистрации и ведения частного дела в заморской стране. Его знания чаще всего ограничиваются собственными воспоминаниями от отдыха у моря, опытом ведения какой-либо предпринимательской деятельности на родине и верой в собственную смекалку. В представлении таких клиентов владение мини-отелем – это престижно, это возможность встретить множество интересных людей, это сочетание расслабленного отдыха у моря с зарабатыванием денег или даже комфортное сочетание основной рабочей активности в России с дополнительным доходом в солнечной гостеприимной стране. По умолчанию, считает такой покупатель, какая-никакая наработанная клиентура и далее будет приезжать в полюбившийся отель, пусть и с новым владельцем (ну а если иссякнет старая клиентура, то в сезон небольшой отель легко заполнят друзья и друзья друзей). Распространена иллюзия, что покупка нбольшой гостиницы – это прекрасный и простой бизнес, который, как хорошо поставленный на рельсы поезд, будет легко управляться новым «машинистом». Причем оставленный на ответственное управление менеджер отеля, по умолчанию, будет нетребовательным, честным, крайне трудолюбивым во имя нового владельца, точно в срок перечисляя правильно подсчитанные дивиденды на его банковский счет.

Однако все эти иллюзии довольно быстро рассеиваются. Стоит вспомнить, что Греция – это южная страна, прямая наследница византийских традиций как в ежедневной жизни, так и в бизнесе. По данным Guardian от 7 февраля 2010 года, более 30% ВВП Греции «непрозрачно» для статистики, попросту говоря, предприниматели всячески стараются избежать налогообложения. Среди стран ЕС именно Греция имеет один из самых высоких показателей «черной» экономики, чего не учитывают официальные данные дефицита бюджета 12,7%, озвученные зимой 2010 года.

Существует следующая особенность малого бизнеса в Греции: владелец отеля, таверны, бара, кафе, магазинчика или автомобильной прокатной конторы всегда сам работает за прилавком, стойкой или на ресепшн, да и касса чаще всего под надзором именно главы семейства. Тут же, в официантах или помощниках, крутятся его сын или дочь, а их мать и супруга главы семейства – дежурная на ресепшн, или выполняет обязанности шефа на кухне, или является основным продавцом в лавке. Трудно представить «управляющего на зарплате» в подобных заведениях.

Арифметика отельера

Сказанного достаточно для того, чтобы начать анализировать, так ли привлекательны инвестиции в мини-гостиницы 2–3* в Греции, какими они видятся с шезлонга на пляже; так ли это просто, как расписанная в рекламе предполагаемая доходность. Пример. Осенью 2009 года агент рекламировал на российских порталах и в журналах примерно следующее: «отель из 10 комнат на берегу моря стоимостью €900 тыс. приносит до €150 тыс. годового дохода, то есть окупается за 6–7 лет». Комментарий к примеру следующий. В Греции, при максимальной доходности банковских депозитов в 3,5% годовых и при невероятно высокой конкуренции мелких частных предпринимателей, продажа такого не самого дорогого и сверхприбыльного бизнеса была бы просто преступлением. Расчет простой: средняя цена комнаты на 2 спальных места в отеле у моря, стоимость которого оценивается в €900 тыс., реально составляет в среднем €40–80 в сутки (в зависимости от месяца). Задачка, с которой справится любой российский школьник, выглядит так: май, октябрь – по €40, июнь, сентябрь – по €60, июль и август – по €80 в сутки. Итого выходит около €110 тыс. на 10 номеров при гипотетической заполняемости 100% (с 1 мая по 1 ноября), чего никогда, конечно, не бывает. Минус 30% минимальной потери на незаполняемость: сумма выручки «съеживается» до €77 тыс. в год.

Вычитаем зарплату и социальное страхование хотя бы одной сезонной горничной, услуги прачечной, оплату рекламы, работы садовника, сантехника, сервис бухгалтера и юриста, оплату воды и электричества (а отдыхающие приезжают отдыхать, а не экономить), амортизационные отчисления. Причем даже если хозяин и его семья большинство работ в мини-отеле будут производить самостоятельно (убирать, стирать, мыть, сервировать, ремонтировать и пр.), даже если гостиница маленькая и дешевая, не получится сэкономить на полном отсутствии официального сезонного персонала. По законам Греции, для ведения легального отельного бизнеса необходимо зарегистрировать компанию с лицензией, а для того чтобы оставаться компанией и удерживать отельную лицензию, необходимо наличие персонала, предприятие должно давать рабочие места и, по секрету, еще... платить налоги. Бравая арифметика доходности мини-отеля сдувается, как воздушный шарик. Становятся понятны причины выхода на рынок огромного предложения по продаже мелких отелей 2–3*.

Пример из практики

В реальности маленькие старые отели приносят своим владельцам, всей семьей в поте лица работающим весь сезон (обычно с Пасхи в апреле по конец октября), в лучшем случае 2–3% годовых чистыми. Труд этот, по словам самих владельцев, буквально «рабский». Даже уникальная красота окружающей природы не скрашивает морального устаревания и физического износа многих гостиниц (крохотные номера, дешевые отделочные материалы, примитивные обстановка и сервис), нуждающихся в полной модернизации.

Типичный пример из лета 2009 года. Остров Крит, супруги Елени и Никос уже 20 лет владельцы маленького отеля 2* на 20 номеров, 1979 года постройки, первая линия оживленного курортного приморского городка, 20 метров до моря, 250 метров до песчаного пляжа, панорамные виды на море. Ежегодное расписание: с апреля по конец октября (пока открыт отель) Никос приходит на ресепшн гостиницы каждый день в 8 утра, Елени приходит около 9.30. Владелица отеля, вместе с уборщицей-болгаркой, ежедневно моет все 4 этажа, таская тяжелые ведра по черным мраморным лестницам без лифта. Уходят супруги в 10–11 вечера, благо у каждого постояльца имеется 2 ключа – от номера и от входной двери в гостиницу. Телефон у Елени всегда включен: мало ли что случится ночью.

Любителей старины заинтересуют практически антикварный телефонный пульт (все входящие и исходящие звонки идут только через сидящего на ресепшн Никоса) и древние электрические реле. На крыше разместились периодически латаемые старые баки для запасов воды и потрепанные солнечные батареи для ее подогрева. Телевизоры в номерах старые, а вот кондиционеры и мини-холодильники установлены новые. При всей скромности обстановки этот старый отельчик очень чист: скромные ванные комнаты с душами, узкие кровати, видавшие виды шкафы – все выглядит очень бедно, но опрятно. Это – заслуга чистоплотных хозяев, их ежедневный тяжелый труд при тотальной экономии.

Основная клиентура: западные европейцы (англичане, немцы, французы) – люди в возрасте или семьи (в том числе греческие) с детьми. Бездетные отдыхающие из Англии или Германии очень любят дегустировать греческие недорогие вина, особенно в номерах с видом на море. У семей с детьми свои проблемы: соорудить для всех нехитрую трапезу на маленьком столике, поменять памперс орущему на кровати малышу, в очередной раз выслушать от владелицы Елени нарекание, что кто-то из детей опять не смыл с ног пляжный песок и пошел в душ, а песок забивает трубы старого отеля, а чистить его приходит далеко не бесплатный сантехник Манолис...

И такая канитель – весь сезон. Морскими купаниями хозяева наслаждаются или ранним утром, или по очереди, по 15 минут часа в 3 дня, когда жара одолевает, а клиенты или спят, или лежат на пляже. Но хозяева все равно рады, что клиенты приезжают, что кто-то останавливается в не слишком комфортной старой гостинице, привлекающей только расположением и низкой ценой. Стоимость двухместного номера – от €25 до €50 в сутки, в зависимости от наличия вида на море и сезона (в августе заполняемость и цены – самые высокие в году). Елени и Никос предлагают свой отель за €1 млн, и понятно, что это только начальная цена для торга.

Потенциальному покупателю остается посчитать, через сколько десятилетий можно будет начать получать прибыль с такими ценами на номера, плюс сколько необходимо вложить дополнительно в замену изношенных коммуникаций и ремонт, вплоть до полной реконструкции старого здания. Собственно, посчитав, становится понятно, что легче купить землю и построить новое.

Выход и вход для инвестора

Тем, кто уже имеет хороший опыт работы в сфере гостеприимства, уверен в своих знаниях, имеет хорошего партнера в той местности, где собирается вести гостиничный бизнес, греческие риэлторы советуют рассматривать варианты относительно новых мини-отелей (построенных хотя бы в начале этого века) в очень хорошем состоянии. Другой вариант – покупка старых гостиничных зданий (желательно с действующими лицензиями) под полную реконструкцию, отвечающих двум важным требованиям: удачное расположение и очень низкая цена продажи.

Есть и разумная альтернатива для инвесторов. На долгосрочную перспективу стоит обратить внимание на участки большой площади у моря, которые, в силу разных причин, на сегодняшний день пока еще недооценены. Это могут быть далекие от инфраструктуры земли (без подвода воды, электричества, асфальтовых дорог), вдали от крупных населенных пунктов или участки, с документацией на которые необходимо дополнительно поработать опытным специалистам. Такие земли должны быть обязательно в хорошо рекламируемых туристических направлениях (например, острова Крит, Родос, Корфу, материковые Халкидики, Пелопоннес, Фессалия). Постоянно растущий туристический поток через три-пять лет разбудит спрос и на такие «спящие» участки, и тогда вложения, по прогнозам, смогут принести до 80% прибыли за период сравнительно недолгого и практически безрискового ожидания. Отсутствуют и потери в виде ежегодного налогообложения, амортизации, необходимости поддерживать, охранять, ремонтировать, ухаживать и т. п. По желанию, рано или поздно, на участке можно построить виллу (виллы) для продажи или для сдачи в аренду. Можно подобрать участок с возможностью расширения коэффициента строительства под создание мини-отеля 4–5* (так называемый бутик-отель). Европейское сообщество и Греция планируют поощрять развитие туризма именно премиум и люкс-сегментов.

В качестве вариантов вложений в недвижимость с целью немедленного получения дохода можно рассматривать варианты в Греции – виллу или дом с упрощенной лицензией ЭОТ (государственной Греческой туристической организации) для сдачи в сезонную аренду туристам. Правильно подобранная недвижимость способна приносить 5–7% годовых чистого дохода (уже за вычетом расходов управляющей компании, вознаграждений агентов, коммунальных расходов, амортизационных отчислений и вмененного налога).