СТРОИТЕЛЬСТВО В ГРЕЦИИ: ответы на часто задаваемые вопросы на примерах реальных участков.

Сложность кадастрового законодательства в Греции порождает много вопросов и часто боязнь покупки участка, в связи с непрозрачностью того сколько и где можно построить.

Попробуем на конкретных примерах разобраться, что и как можно строить в Греции и какой выбрать участок под застройку.

Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов. Идеальны, участки квадратной формы или вытянутые параллельно морю, но не перпендикулярно.

В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном, это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:

• Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта – меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
• Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
• Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.

Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м – или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.

Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, мансарда, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.

При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:

а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта: коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.

б) Земельный участок, не входящий в план населенного пункта: строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Это должен быть единый участок – нельзя соединить 2 участка по 2000м2 расположенных по соседству. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.

• Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
• Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;
• Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01.
• Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.

На что важно обратить внимание при выборе участка

• На его расположение относительно моря. Очень часто предлагаются участки с небольшим «лицом” на море, вытянутые перпендикулярно морю. Зачастую, на таких участках очень сложно грамотно расположить дом или виллу. При требуемых отступах от границы участка 15м, невозможно на узких длинных участках поставить дом лицом на море и приходится довольствоваться боковым видом
• Обязательно узнайте про воду и электричество на участке. Часто довести воду не просто или затратно.
• Как, за счет каких приемов можно увеличить коэффициент застройки на участке. Тут важны: этажность, выбор материала, подсобные не жилые помещения ( мансарды, крытые террасы, подвалы)

Рассмотрим на примере участка, не входящего в план застройки населенного пункта, площадью 7640м2

Коэфф. застройки для участка 7,640m²

А) По кадастру мы можем построить 2х этажный дом 272.80m²
на первые 4,000m² застройка 200м² разрешенной застройки
на оставшиеся 3,640m² – 2% от площади – то есть 72.8м².
ИТОГО 272.80m²

Б) отштукатуренный дом в 2 этажа
дополнительно можно получить 12м² на строительство внутренней лестницы для сообщения между этажами – то есть итоговая площадь дома 284.80m²

В) Каменный дом в 1 этаж
На 4,000m² - 200м застройки + 18% добавляем к коэффициенту на каменные стены, то есть 36м²
+2% на оставшийся участок 3,640m² , то есть 72.8м² +18% добавляем каменные стены , то есть 13.10m²
Итоговая застройка 321.90m²

Г) каменный дом в 2 этажа
добавляется 12м² на внутреннюю лестницу и поэтому коэффициент увеличения на каменные стены 18% на 1 этаже на 200+12=212 считается и составит 38,16м²
ИТОГО 336.06м²

Итак увеличение возможно за счет лестниц ( внутренних) + этажности и материала постройки (18% увеличение коэф. на каменные постройки)

Дополнительно можно увеличить площадь за счет строительства скатной крыши и мансарды

• возможно строительство мансарды до 50% от площади крыши
• высота мансарды до 1.8м
• мансарда обычно оформляется как нежилое помещение

Дополнительно можно увеличить площадь за счет строительства подвала-цоколя

• подвал может быть по величине равен площади первого этажа включая террасы и веранды
• этот этаж используется и оформляется как подсобный для организации спа, фитнесс зала, дом. кинотеатра и тд

Дополнительные возможности по застройке участка

• крытые веранды для 2х этажного дома до 20% от площади дома
• возможность установки пергол
• возможность установки подземных резервуаров для воды
• возможность строительства парковки, прокладки дорог по участку пешеходных и автомобильных, установки въездной группы и ворот
• возможность строительства павильонов для летней кухни и BBQ, обеденной зоны.
• на участке нет ограничения по застройке бассейна. Может быть построен бассейн 80-100м² без всяких ограничений

Надеюсь что мы полно ответили на все ваши вопросы

Дополнительно, часто возникает вопрос, сколько стоит строительство в Греции. Минимально строительство дома под ключ обойдется от 1000-1100 евро за м². Дальше все завидит от вашей фантазии, вкуса, материалов отделки.

В качестве, примера расчета бюджета на строительство дома в 2016 году на приобретенном в Греции участке. Участок 1100м² в зоне населенного пункта с большим коэффициентом застройки обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обошлось в сумму €205 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составило €330 000.