Рынок недвижимости Греции – итоги 2017: динамика и перспективы

Недвижимость Греции любима иностранными покупателями по многим причинам: невероятная красота природы, идеальное море, развитая инфраструктура средиземноморского государства, красивое, просторное жилье, спокойствие и размеренный образ жизни. Однако именно греческий рынок недвижимости наиболее сильно пострадал от мирового финансового кризиса, и до сих пор не оправился от его последствий. При этом, иностранцы снова активно покупают здесь жилье. Посмотрим, какие события стали главными для рынка недвижимости Греции в 2017 году — и чего ожидать инвесторам от наступающего 2018-го.

Коротко о главном

Многие эксперты и международные порталы о недвижимости называют 2017 год «переломным» для рынка Греции. Агенты почувствовали рост интереса со стороны инвесторов, а многие из покупателей воспользовались возможностью приобрести объекты по сниженным ценам. Впервые за последние восемь лет в Элладе отмечен рост спроса на недвижимость cо стороны местных и иностранных покупателей, — а в некоторых районах даже наметился условный «ажиотаж». 

Тенденции развития рынка в 2017 году cхожи во всех курортных зонах материковой Греции: интерес повышается к жилью в крупных городах, к инвестиционным объектам, к недорогим объектам на главных курортах. Что касается островов, то здесь показатели неоднородны: где-то отмечается увеличение объемов продаж, где-то по-прежнему царит спад. Так, в 2017 году произошло заметное оживление рынка недвижимости в Халкидиках. Количество сделок значительно увеличилось по сравнению с предыдущими годами.  

На рынке остались покупатели, которые очень любят Грецию вне зависимости от политической и экономической ситуации — и покупают здесь для жизни и отдыха. Cегодня они приобретают со скидками понравившиеся им объекты, пользуясь ситуацией на рынке в своих интересах.

Интересная тенденция, которая утвердилась на рынке недвижимости Греции в уходящем году: Греция окончательно стала основным рынком недвижимости для китайских покупателей, нацеленных на получение европейского ВНЖ при покупке жилья или инвестиционных объектов стоимостью от €250 000, а также их аренде в рамках соответствующего бюджета. Агенты cегодня специально формируют инвестиционные пакеты для китайских покупателей: приобретают несколько выгодных объектов, добавляют к их стоимости агентсткую комиссию, делят на несколько долей и продают их по €250 000 китайским покупателям. В качестве «бонуса» к такой инвестиции «прилагается» гарантированный доход от сдачи соответствующей доли в аренду.

Поведение крупных инвесторов также говорит о росте интереса международных компаний к рынку недвижимости Греции. Китайская корпорация Cosco Shipping Ports активно инвестирует в развитие и благоустройство морского порта Пирей — одного из самых глобальных строительных проектов в Греции, осуществления которого страна ждет уже много лет. Большое количество зданий, заброшенных заводских помещений, находящихся в районе порта, подлежат реновации в ближайшие два года. Cтремительный ежегодный рост туризма привлекает в страну иностранные компании с крупными капиталами. Особое развитие в этом плане получили в 2017 году острова Крит и Родос. В тренде, безусловно, и столица страны. Так, в этом году компания из США Hines приобрела пятизвездочный отель в Афинах Athens Ledra, и активно продолжает инвестировать в недвижимость Греции. AGC Equity Partners (AGC) из Кувейта выкупила отель Astir Pallas на юге Афин за €444 000 000. Турецкий холдинг D-Marine Investments Holding B.V. приобрел отель Hilton в центре Афин за сумму в €142 000 000. Компания Wyndham Grand Athens открыла новый пятизвездочный отель на площади Караискаки, Афины. Совсем недавно сменили владельцев отель Athens Tiare Hotel на площади Омония и King George на площади Синтагма в Афинах, а также отель Capsis на Родосе.

Портрет покупателя

Cегодня основные покупатели недвижимости в Греции — это те, кто ищет недорогое жилье на море, в том числе граждане близлежащих стран, которые имеют возможность добираться сюда на автомобиле (резиденты Сербии, Македонии, Болгарии и Украины); жители северноевропейских государств; представители стран Азии, которым необходим ВНЖ Евросоюза; иностранные любители Греции, для которых неважна экономическая и политическая ситуация; а также сами греки, в том числе проживающие в других европейских странах. Греки стремятся вложить средства в арендное жилье — преимущественно объекты вторичного рынка.

Поведение россиян на греческом рынке недвижимости сегодня вписывается в общие тенденции рынка. Бюджет среднего покупателя из России чуть выше бюджета покупателей балканских стран и составляет всего €60 000-100 000. Запросы на покупку вилл от наших соотечественников единичны, отмечают эксперты.

География спроса

Граждане Европы, арабских стран, США любят жилье на Кикладских островах — Миконосе, Санторини, Паросе и т.д. Cреди россиян эти острова практически не известны, среди наших сограждан не сформирована культура отдыха в столь «экзотичных» местах. К тому же, отдых на Кикладах стоит выше среднего. Также пользуются спросом Пелопоннес и Халкидики. Покупатели из северных стран Европы очень любят Грецию за ее теплый и сухой климат, чистое море и здоровое питание. Поэтому, в большинстве случаев, их запросы территориально связаны с близостью к морю и к тихим, уютным рыбацким деревням с красивой природой. В большинстве случаев, — это люди, которые на протяжении всего года несколько раз посещают свой греческий дом для отдыха, либо пенсионеры, живущие здесь постоянно.

Сегодня эксперты наблюдают совершенно новый вид инвестиций. Большинство покупателей изначально нацелены на последующую сдачу в аренду вновь приобретенного жилья при содействии управляющей компании. На первом плане, таким образом, оказываются, городские квартиры в крупных туристических центрах (Афины, Салоники) или загородные дома, расположенные близко к пляжу. Cпросом пользуются и виллы, расположенные на островах. Их посуточная аренда на протяжении сезона с апреля по ноябрь приносит стабильную прибыль владельцам.

Если говорить об Афинах, то однозначно необходимо отметить ценовые изменения рынка в отношении определенных районов. Так, в северных районах столицы (Экали, Дросья, Кифисья, Полития), цены продолжают снижаться, чего нельзя сказать о южных, приморских районах (Вула, Глифада, Алимос, Элинико) и о районах, близких к историческому центру (Колонаки, Тисио, Монастыраки, Кукаки). Здесь наблюдается рост цен, обусловленный спросом иностранных инвесторов, большинство из которых, приобретая объект недвижимости в Греции, рассчитывает получить определенные выгоды.

Халкидики являются одним из самых популярных курортов как для отдыха, так и для покупки недвижимости в связи с легкой географической доступностью в течении всего года вне зависимости от туристического сезона, а также близостью города Салоники со всей инфраструктурой большого города.

Что касается стоимости жилья, то хорошей рыночной ценой cегодня в Греции считается €1000 евро за 1 кв. м за объект в близкой пешей доступности к пляжу. Хотя цена жилья на первой линии у моря и в зависимости от года строительства может доходить до €2000 за «квадрат» и выше.

Текущие изменения и тренды

Одно из значительных изменений, отражающееся на общей ситуации на рынке недвижимости Греции, — это изменение правил получения ВНЖ с февраля 2017 года. В соответствии с правилами ЕС, выданные ВНЖ должны в обязательном порядке содержать биометрическую информацию о своем владельце: цифровую фотографию и отпечатки пальцев. Теперь ВНЖ будет выдаваться отдельным документом, а не вклеиваться в паспорт как раньше. Это повлекло изменение процедуры получения ВНЖ: теперь получателю придется непосредственно присутствовать в Греции для сдачи биометрических данных. В целом и данные официальной статистики, и наблюдения ведущих экcпертов говорят о том, что увеличения спроса на греческие «золотые визы» в 2017 году отмечено не было. При этом, приоритетом Греческого ВНЖ является его относительно низкий порог входа в сравнении с другими странами Европы, чем продолжают пользоваться многие покупатели. 

Второе значительное в Греции, которое отразится на процедуре покупки недвижимости: в ноябре в Греции произошло ослабление контроля капиталов и теперь покупатели, не являющиеся резидентами Евросоюза, снова получили возможность открывать счета в греческих банках.

За период после мирового финансового кризиса цены на недвижимость упали до 60%, чем сегодня активно пользуются дальновидные покупатели. Также упростилась процедура покупки: сегодня не требуется разрешения на приобретения объектов от Министерства Обороны Греции в курортных зонах, в целом процедура покупки ускорилась, заметно сократился список предоставляемых документов.

К негативным трендам можно отнести тот факт, что новых объектов в Греции практически не строится, а их покупка теперь подпадает под 24% налог на покупку, что делает предложения застройщиков мало конкурентоспособными. В связи с этим пользуется большим спросом «вторичка» от 2000 года постройки. Такие объекты приобретаются в основном в популярных курортных поселках, как можно ближе к морю. Впервые за последние годы ощущается нехватка подобных объектов: спрос превышает предложение. Небольшие квартиры стоимостью €800-1000 за квадратный метр продаются мгновенно. В связи с тем, что практически нет объектов на продажу по рыночным ценам на берегу моря, появился спрос на земельные участки, который, по сообщениям экспертов, вообще не наблюдался в последние годы.

С марта 2018 года ожидаются перемены в оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, а с 1 января 2018 года вводится новый закон об уплате налога на продажу недвижимости. До настоящего момента при купле-продаже объекта по закону налог платил только покупатель (3%). Теперь же будет взиматься налог и с продавца.

Динамика развития рынка недвижимости зависит от политической и экономической ситуации в Греции, а также состояния экономики стран покупателей недвижимости. Что касается спроса со стороны самих греков, то, если в докризисные времена они массово скупали недвижимость в популярных курортных направлениях, например, на Халкидиках, то сегодня дополнительные объекты недвижимости облагаются налогом в размере около €3 за каждый квадратный метр. Таким образом, содержание двух-трех дач оказывается для граждан страны невыгодным, и они будут продолжать избавляться от лишних домов, и такие объекты будут поступать на рынок.

Cоветы экспертов всем покупателям недвижимости в Греции

1. Выбирайте агентство недвижимости, специализирующееся на продаже жилья в регионе, в котором вы выбираете объект: такие специалисты, как правило, имеют лучший выбор и знают все местные нюансы. Также они хорошо знакомы с местной инфраструктурой и помогут вам с постпродажным обслуживанием (ремонт, подключение коммуникаций, оплата счетов и налогов), причем, зачастую совершенно бесплатно.

2. Обязательно проверяйте надежность агентства: поинтересуйтесь наличием лицензии, членством в местной Ассоциации риэлторов, годом начала работы, портфолио и отзывами клиентов.

3. Проверьте транспортную доступность выбранного региона в любое время года. Многие уголки и острова Греции поистине прекрасны, но туда не летают регулярные рейсы, а летом из России отправляются только чартеры туроператоров. Спросите себя, готовы ли вы зависеть от того, сможете вы купить билет без турпакета или нет.

4. Не ждите летних отпусков, а прилетайте на просмотры недвижимости осенью или зимой. Во-первых, торг всегда лучше вне сезона. Недвижимость выглядят наименее выигрышно. Вы сможете все спокойно все посмотреть, выбрать, провести переговоры и оценить состояние объекта и инфраструктуры.

5. Спрашивайте мнение агента. Задавайте как можно больше вопросов: ведь без вашего интереса они так и могут остаться не отвеченными.

6. Заранее выбирайте конкретный регион для покупки и просмтра. Греция — обширная страна, разделенная горными грядами и морями. Просматривать все заинтересовавшие объекты во всех частях и островах страны будет накладно, тем более, что Кикладские острова сильно отличаются от Ионических, или Крит от Халкидиков: климатом, влажностью, ландшафтами, архитектурой и пр.

HomesOverseas.ru