С видом на кризис: инвестируем в греческую экономику с выгодой
О причинах роста объема инвестиций в греческую экономику рассуждал недавно на совещании в Ростовской области президент РФ Владимир Путин. Глава государства удивлялся, что российских инвесторов не отпугивает даже затяжной экономический кризис.
Но не только бизнесмены активно осваивают земли Эллады. Наши граждане интересуются родиной демократии также с целью вложения личных сбережений в недвижимость. Мы решили выяснить, какие объекты привлекают соотечественников и сколько стоит содержание греческого жилья в эпоху кризиса.
Для личного пользования
1. Критерии выбора
«Требования к жилым объектам у россиян обычно выше, чем у среднестатистического европейца», - рассказала директор по продажам компании Real Estate Services Наталия Ковалева.
Большая группа покупателей недвижимости – это семьи, отправляющие на летние каникулы детей в сопровождении бабушек или нянь. По словам эксперта, в данных случаях основными критериями для выбора жилья являются близость к пляжу (предпочтительно песчаному), необходимая инфраструктура в шаговой доступности (магазины, таверны, развлекательные центры), удобное транспортное сообщение (до 100 км от аэропорта). Далее идут стандартные требования: хороший вид из окон, обслуживание комплекса.
2. Цены
Н. Ковалева отметила, что наиболее востребован у россиян регион Халкидики. Жилье в этой части страны дешевле островной недвижимости. Например, в приморской деревушке (в комплексе с бассейном, до моря 100 м) можно приобрести апартаменты с 2 спальнями (площадь - 72 кв. м) за 85 тыс. евро.
Руководитель компании Grekodom Development (Mouzenidis Group) Мирон Сариа сообщил, что существует большой спрос на курортную недвижимость: квартиры, таунхаусы и коттеджи. В крупных городах, например Салониках (и пригороде), по словам эксперта, россияне покупают в основном квартиры экономкласса (около 1 тыс. евро за кв. м). Отвечая на вопрос о перспективах цен на недвижимость, М. Сариа предположил, что, скорее всего, в ближайшем будущем стоимость жилья повысится.
3. Расходы по сделке
Покупатели и продавцы для заключения сделки купли-продажи привлекают юристов. Такой порядок установлен законодательством Греции. Гонорар адвоката составляет около 1,5% от коммерческой стоимости недвижимости.
Покупателю необходимо оплатить услуги нотариуса (примерно 1,2% от кадастровой стоимости жилья), а также нотариальный сбор за подготовку договора (500 евро).
Кроме того, все эти расходы облагаются НДС в размере 23%.
За регистрацию в ипотечном реестре нужно заплатить 0,5% от кадастровой стоимости объекта.
Возможны дополнительные расходы по сделке: услуги переводчика, посредников (цена договорная).
4. Налоги
В Греции при переходе права собственности на недвижимость покупателю нужно заплатить налог. Он составляет около 10% от стоимости жилья, лицензия на строительство которого была получена до 31 декабря 2005 года. Если разрешение на возведение объекта выдавалось позже, то вместо налога на переход права собственности уплачивается НДС. Его размер - 23% (16% - на островах, кроме Крита). Расчет производится от заявленной (и одобренной налоговой службой) стоимости. Муниципальные налоги - 3% от налога на переход права собственности.
Размер ежегодных налоговых платежей для владельцев жилья зависит от стоимости имущества. «В Греции существует налог на роскошь - недвижимость, заявленная стоимость которой выше 400 тыс. евро», - объяснил представитель Grekodom Development. Годовой коэффициент для расчета суммы налогового сбора – 0,002 от заявленной стоимости.
В 2012 году греческое правительство с целью пополнения казны ввело чрезвычайный налог на недвижимость (местные жители иронично называют его «хараци»). Для региона Халкидики, например, ставка составляет 3 евро за кв. м. Годовая сумма налога делится на 4 равные части, налог выставляется 1 раз в квартал в счете на электричество.
«В конце сентября греческий парламент ратифицирует новый закон. Будет оцениваться не просто метраж, а большой список параметров (более 30 наименований). Ожидается, что ставки для экономсегмента уменьшатся, а для дорогих объектов значительно возрастут», - сообщила директор по продажам компании Real Estate Services.
5. Коммуналка
Коммунальные платежи в Греции оплачиваются по счетчику. Сумма в квитанции будет зависеть от фактического потребления воды (от 0,39 евро за куб. м) и электроэнергии (от 0,056 евро за кВт). Но даже если услугами в текущем месяце владелец жилья не пользовался, то заплатить придется обязательные минимальные платежи - 11 евро за воду и 12-13 евро за электричество ежемесячно.
Центрального отопления в стране нет. Собственники жилья устанавливают индивидуальные отопительные системы (дизель или электрические батареи). Солярка в прошлом сезоне стоила больше 1 евро за литр. Обогрев жилья в холодный период может стать «золотым».
Вывоз мусора будет стоить около 40 евро в год. Телефон, интернет, сигнализация – эти услуги подключают по желанию.
В многоквартирных домах могут быть обязательные платежи («кинохриста»): на содержание лифта, замену лампочек, услуги консьержа, уход за садом. В жилых комплексах, где предусмотрена собственная инфраструктура (например, бассейн, корт), за всем хозяйством уход осуществляется централизованно. Происходит это за счет клубных взносов, оплачиваемых ежегодно владельцами недвижимости. О размерах таких платежей лучше узнать заранее у продавца.
Для сдачи в аренду
1. Курортная, городская недвижимость или новое строительство?
По словам директора по продажам Real Estate Services Н. Ковалевой, доходность аренды на курортах составляет не более 5-6%. Это связано с продолжительностью курортного сезона: на материке он составляет 5 мес., а на острове Крит - около 6 мес. Спрос на аренду недвижимости возрастает с притоком в страну туристов. Основные арендаторы - граждане Европы, России, Украины, реже греки.
Стоит ли вкладывать средства в покупку недвижимости в крупных городах? Представитель компании Grekodom Development Мирон Сариа считает, что если покупатель планирует сдавать жилье, то инвестировать в городскую недвижимость невыгодно. Получать круглогодично стабильный доход собственник не сможет, потому что спроса на такое жилье среди местного населения в настоящее время нет. «Выгоднее всего сдавать в аренду курортную недвижимость», - сообщил эксперт.
Покупателям, выбирающим между покупкой готового жилья и инвестициями в новое строительство, М. Сариа советует в данный момент выбрать первый вариант.
2. Как сдавать недвижимость
Наталия Ковалева рассказала нам, что некоторые владельцы сами выставляют купленную недвижимость под аренду на туристических сайтах и не платят налогов. Но по греческому законодательству проживать в доме (квартире) в качестве гостей (бесплатно) имеют право только друзья и родственники. Все остальные - только при наличии у объекта лицензии греческого Министерства туризма на аренду.
Требования к арендной недвижимости жесткие. Для получения разрешения нужно представить много документов. «Греческие налоговые органы сейчас стали отслеживать международные туристические порталы по сдаче недвижимости на предмет незаконной аренды», - предупреждает специалист компании Real Estate Services.
Жилье можно сдать через местные или международные арендные интернет-ресурсы, туристические компании, агентства. Комиссии посредников составляют от 10% до 15% от суммы аренды.
3. Цены
Арендные ставки зависят от многих факторов, таких как тип арендуемого жилья, срок аренды, сезон, близость к морю, инфраструктура. Например, апартаменты с 2 спальнями в жилом комплексе недалеко от моря (в регионе Халкидики) сдаются в сезон по цене от 700 евро в неделю.
Ипотека для иностранцев
Наши эксперты подтвердили, что такие программы есть. «Благодаря филиалам банка "Кедр", а также непосредственно греческим банкам, ориентированным на выдачу ипотечных кредитов иностранным гражданам, покупатели из России имеют дополнительную возможность приобрести недвижимость в Греции», - сообщил М. Сариа. Банк «Кедр» осуществляет кредитование под залог имеющейся недвижимости. Годовые ставки по займам в евро - от 9% годовых.
По словам Н. Ковалевой, до апреля 2013 года по ипотечной программе Банка Кипра (греческого отделения) плавающие ставки составляли 6,75-7% годовых в евро. В настоящее время данная кредитная организация интегрируется в структуры греческого банка «Пиреус», новые условия ипотеки будут известны в ближайшее время.
Источник: РБК
