очистить
очистить
очистить
Обратите внимание:
Россия: +7 903 622-66-16
Греция: +30 699 70-30000
15.08.2018

Покупка дома на острове Тасос для сдачи в аренду. Проблемы и пути их решения.

Покупатель: Ирина из Москвы
Регион: Греция, остров Тасос
Объект: дом площадью около 100 кв.м для сдачи в аренду
Цена: €300 тыс.

Ирина с семьёй несколько лет подряд отдыхала в собственном доме на греческом острове Тасос и бед не знала. Но однажды в семейном кругу возникла идея: купить недвижимость, чтобы сдавать её в аренду, получая дополнительный доход. Вопрос «где» даже не стоял. Разумеется, на том же острове! И сначала казалось, что все пройдет гладко...

тасос недвижимость виды

Знакомство с Грецией и первый дом

Свой первый дом в Греции мы купили шесть лет назад. С тех пор каждый год проводим на Тасосе отпуск и вообще стараемся выбираться сюда при любой возможности. Два месяца летом, еще по недельке в октябре, в апреле или на майские праздники.

До покупки дома мы два года ездили сюда отдыхать. У нас вообще в Грецией давние отношения. Друзья моих родителей - понтийские греки - много лет назад переехали сюда, и мы всё планировали съездить повидаться. Но, как это обычно бывает, не могли собраться.

Потом у меня родился младший ребенок, он часто болел. Сами понимаете, в Москве экология не лучшая. Врачи рекомендовали периодически ездить к тёплому морю, соснам, качественной воде. И пообщавшись с этими друзьями, а они к тому моменту жили в Греции уже лет 15, решили поехать именно сюда.

Сначала мы отдыхали в отеле, но быстро поняли, что это не для нас. Если приезжаешь не на неделю и не на две, жить в номере совсем неинтересно. Поэтому на второй год мы с мужем решил арендовать дом. Остров Тасос посоветовали друзья.

После того, как определились с местом, я через интернет начала искать варианты, и уже второй звонок стал счастливым. Мы вышли на компанию Real Estate Services, через которую позднее купили оба наших дома. Но сначала арендовали виллу на 1,5 месяца и прекрасно отдохнули.

Ещё тогда мы начали задумываться о покупке недвижимости. Поэтому прямо во время отпуска мы осмотрели все, какие только возможно, варианты на острове. Один дом очень понравился. Нас абсолютно всё устроило. К тому же и друзья жили неподалеку на материке.

Дом этот был уже построен, оставалось только обставить его. Как правило, в Греции сдают жильё под ключ, лично я не видела объектов без ремонта. Не знаю, может, с квартирами всё по-другому, но дома и таунхаусы сразу оборудованы кухонной мебелью и минимум двумя платяными шкафами. Есть возможность выбрать мебель, уложившись в какой-то оговоренный бюджет. Если хочешь что-то особенное - за разницу надо будет доплатить.

У нас дом с тремя спальнями, в двух из которых стоят эти шкафы. Самое главное, что цена - около €300 000 - нас устраивала. Договор был напрямую с застройщиком и, несмотря на то, что стройка была уже завершена, нам предоставили рассрочку. По-моему, в течение 6 месяцев должны были внести всю сумму. Было то ли три, то ли четыре платежа. В феврале полностью закрыли сделку, на следующий год приехали отдыхать.

Забегая вперед: оба наших дома расположены в жилых комплексах. Тот, в котором мы живем, находится в комплексе, состоящем из восьми вилл: четыре в первом ряду и четыре во втором. Дома стоят практически на берегу моря, 40 метров до пляжа. Соседи прекрасные, недалеко паром на материк.

Проблемы и их решение

Нашу греческую «дачу» мы покупали исключительно для себя, сдавать её в аренду даже мысли не было. Периодически у нас отдыхают родственники и друзья, но, сами понимаете, это не чужие люди.

А в 2017 году у нас появила возможность инвестировать. Была конкретная цель – сохранить уже существующий капитал и заработать.

Конечно, точно просчитать возможную прибыль от конкретного объекта сложно, но примерное представление составить реально. Хотя даже в этом случае могут помешать неожиданные сложности, которые нарушат все планы.

Мы рассчитывали, что в летний сезон 2018-го уже начнём сдавать вторую виллу в аренду и что-то заработаем. Но из-за финансовых сложностей застройщика дом вовремя не сдали.

Внутреннюю отделку должны были закончить к концу 2017-го года, но по факту закончили лишь недавно, а ещё предстоит подключение к электросетям... Но, к счастью, всё самое сложное позади, рассчитываем, что через неделю-две всё будет готово. Сейчас занимаемся обстановкой и уже в следующем мае планируем сдавать дом в аренду…

Вообще мы не ожидали каких-то проблем, так как первая сделка прошла совершенно гладко. Правда, тот дом был полностью готов, и строил его надежный известный на острове человек - у него самого в нашем комплексе жильё, и мы теперь общаемся. А второй комплекс возводил другой девелопер.

Конечно, уже неплохо зная Грецию, мы с мужем понимали, что небольшие задержки со сдачей будут. Народ здесь неторопливый. Но все оказалось ещё сложнее. Наш застройщик фактически стал банкротом, поэтому завершение строительства в приницпе было под вопросом.

Как я поняла, застройщик очень дорого купил участок и рассчитывал продавать дома дороже. Но на виллы по заявленной цене спроса не было, её пришлось снижать. В итоге продать-то всё продали, но финансовое состояние застройщика пошатнулось...

Поначалу никаких проблем мы не видели. Летом в Греции вообще запрещено проведение строительных работ, поэтому даже удивительно, что в это время на стройплощадке что-то делали. Но Тасос - остров маленький, все друг друга знают, и вот наш приятель, строивший первый комплекс, предупредил: у застройщика нашего инвестиционного дома финансовые проблемы. Нас это не очень напугало, но...

К чести юриста, который сопровождал сделку со стороны Real Estate Services, у нас был очень хороший договор, в котором жёстко прописывались сроки сдачи и штрафные меры при просрочке. Также упоминалось, что мы не должны делать какие-либо предоплаты, а будем вносить платежи частями, после завершения определенных этапов строительства. И самое главное, в контракте было оговорено, что на любом этапе работ мы имеем право сменить нынешнего застройщика на нового. Благодаря всему этому мы были максимально защищены.

По условиям договора, дом должны были сдать в октябре прошлого года. Но в результате акт приёма-передачи подписали только в начале августа 2018-го. Правда, мы не стали подавать претензии на выплату большого штрафа, который фигурирует в договоре. Зато подписали допдоговор, в котором оговорили сумму поменьше. Её нам и выплатили – чуть больше 1% от стоимости дома. А его мы покупали примерно за €300 000, как и первый.

Важный момент: дом мы покупали по переуступке, не у застройщика, а у другого покупателя. Он с семьёй живёт в Салониках. Вложил деньги, а жена категорически отказалась ехать на Тасос. Когда стало ясно, что дом будет пустовать, он решил продать его на стадии строительства.

Потому мы и не стали настаивать на больших штрафных выплатах, ведь в итоге пострадал бы первый владелец, а он оказался очень порядочным человеком и даже повлиял на скорейшее завершение строительства. Например, когда стало ясно, что доделать осталось совсем немного, а у застройщика нет на это средств, он лично приехал на остров на две недели, профинансировал достройку и проконтролировал выполнение оставшихся работ.

От нас же не потребовалось ни одной лишней копейки. Единственное, по своей инициативе и за свой счёт мы утеплили дом – сделали тёплые полы и поставили батареи, установили котёл. Потратили на это и другие мелочи около €10 000.

А вот у двоих наших соседей был договор напрямую с застройщиком, и они пережили много неприятных минут.

Агентство Real Estate Services и второй дом

Для покупки второго "инвестиционного" дома, мы обратились в то же самое агентство, через которое приобрели свой дом - к Real Estate Services. Они предоставили все услуги, которые только возможно. У нас было несколько юристов, переводчик, нас всегда возили на просмотры объектов, параллельно консультировали и отвечали на все вопросы. Даже сейчас, когда акт уже подписан, нам продолжают помогать. Подключение ко всем коммуникациям, интернет, ТВ – они сделали всё под ключ и даже мебель помогли подобрать. Всё в рамках агентских комиссионных - 2%.

Саму виллу подбирали специально под сдачу в аренду. Она расположена в невероятно красивом месте прямо у моря, архитектура очень интересная. Да и сама недвижимость на класс выше, чем наш дом. Купить её за аналогичные деньги удалось только потому, что на момент сделки там была собрана только коробка.

Жилой комплекс состоит из 6 домов. Один ещё не достроен, а два построены уже года четыре назад и успешно арендуются. Их собственник – бизнесмен из Болгарии. Лично мы не знакомы, но при покупке ориентировались, в том числе, и на успешность сдачи в аренду его вилл. Насколько знаю, в сезон он просит €250 за сутки.

Дом небольшой – около 100 кв. м. Из комнат просторная только гостиная, совмещённая с кухней. Из четырех спален самая большая – 2,5 на 5 метров. На первом этаже – три спальни и санузел с душем. На втором – гостиная с кухней, спальня, два больших балкона и маленький-маленький санузел с душевой кабиной.

Гостиная остеклена с двух сторон. Оттуда одновременно открывается вид на море, горы и оливковую рощу. На участке, где возвели комплекс, когда-то была оливковая роща. На территории течет даже горная река: правда, русло наполняется только во время обильных осадков.

У каждой виллы в комплексе свой бассейн и участок земли, также есть общая территория. Границы комплекса огорожены, но символически, небольшим метровым забором. Со стороны пляжа, к которому примыкает комплекс, ограждения пока нет. Но застройщик должен поставить сетку рабицу.

Аренда и первые ожидания

Заниматься сдачей дома в аренду сами мы точно не будем. По крайней мере, в первый год. Планируем обратиться в ту же компанию, через которую совершили обе сделки. Конечно, управление для них не самое интересное направление бизнеса, но услуги они предоставляют. Всегда лучше обратиться к профессионалу, которому доверяешь.

Доходность мы пока не просчитывали и о ней даже не говорили. Но я очень надеюсь, что будет около 10% годовых. Но посмотрим. Недалеко от нас похожий дом в сезон сдают вообще по €500 в сутки. Но я, конечно, на такую сумму не рассчитываю.

Надеемся, что и в межсезонье будет спрос, ведь погода тут в сентябре и октябре прекрасная. Да и в апреле хорошо. Море ещё прохладное, но не все же едут ради моря.

Тасос - небольшой – 24 на 22 километра – и самый северный остров Греции. Раньше туристов здесь было немного, но в последние годы остров становится всё популярнее. Тут отдыхает очень много русских и украинцев. Есть европейцы – немцы, итальянцы, австрийцы, голландцы, румыны, сербы. Болгары очень любят здесь отпуск проводить, несмотря на то, что у них много своих курортов.

Но я настроена на соотечественников. Наши люди как-то аккуратнее с чужим имуществом обращаются и не стремятся максимально сэкономить, как те же немцы. Я, конечно, не специалист, но в агентстве тоже со мной согласны. Впрочем, не буду категорична.

Думаю, наш дом отлично подходит для молодежи, либо для семей со взрослыми детьми. Для маленьких детей спуск к морю слишком крутой.

На острове развитая инфраструктура, три больших супермаркета и множество многочисленных магазинчиков и таверн, мясные и рыбные лавки в деревнях. Раз в неделю приезжает большой рынок, где есть всё – от продуктов, до одежды. Помните, как у нас в 90-е годы. Так что здесь есть даже своя экзотика.

тасос недвижимость виды

Беседовала и записывала: Екатерина Холодова, Prian.ru

Нужна консультация или появились вопросы?
Обратите внимание:
Подбор объектов недвижимости:
очистить
очистить
очистить