Греция: перемены и перспективы
Уходящий год стал не самым простым для рынка недвижимости Греции; политический и экономический кризис 2015-го отразился на всех сферах жизни – и, безусловно, сказался на принятии решений о покупке жилья иностранными инвесторами; к концу года ситуация стабилизировалась, хотя цены и продолжают свое снижение; эксперты отмечают, что ценовое дно уже достигнуто – и данный момент является максимально благоприятным для покупки.
Коротко о главном
Этот год принес солнечной Греции множество трудностей: новости о выборах и победе левого оппозиционного правительства с его идеями реформ и реструктуризации долга страны, возможный выход государства из Еврозоны, референдум, будоражащие кровь заголовки новостных лент… Все это безусловным образом сказалось на потенциальных покупателях недвижимости, которые в большинстве своем отложили покупку интересных и ликвидных объектов «до лучших времен». Эксперты отмечают, что оптимизм, наблюдавшийся на рынке жилья Греции в конце 2014 года и сопровождавшийся ростом цен, нивелировался, а количество сделок упало.
Но кризисная ситуация создала настоящий ажиотаж запросов на греческое жилье: множество покупателей старались приобрести его по ценам ниже рыночных. Как на нашем портале, так и на сайтах, специализирующихся на продаже недвижимости в Греции, летом этого года количество посетителей с запросами греческого жилья буквально зашкаливало. Однако реальный спрос со стороны россиян снизился на порядок в сравнении с 2014 годом – во многом из-за значительного ослабления позиций рубля по отношению к доллару и евро.
Рынок уже начал восстанавливаться после событий лета, на него возвращаются инвесторы, отложившие сделки или принятие решения в начале года. Преимущественно это зарубежные клиенты, поскольку внутренний спрос в данный момент не очень высок. Потенциальные покупатели проявляют интерес к объектам для постоянного проживания, в черте городов, в непосредственной близости к необходимой инфраструктуре. К тому же, программа получения ВНЖ в Греции при покупке недвижимости в этом году была дополнена новыми пунктами. В частности, теперь 5-летний вид на жительство могут получить не только владелец жилья и его семья, но и его родители.
После кризиса
Специалисты отмечают, что острая фаза долгового кризиса в Греции уже пройдена, но в стране остались его небольшие последствия в виде банковского контроля, отмена которого планируется правительством страны до конца первого полугодия 2016 года. Основная проблема банковского контроля заключается в ограничении на обналичивание денежных средств. В данный момент разрешается обналичивать не более €420 в неделю. Однако это не мешает процедуре покупки недвижимости, поскольку оплата производится банковским чеком – и проблема обналичивания средств больше касается продавцов, а не покупателей.
Эксперты отмечают парадокс: граждане Греции финансово состоятельны, несмотря на то, что их страна является небогатым государством, переживающим экономический кризис. До кризиса жители страны успели «накопить» как финансы, так и недвижимость, и за счет этого они продолжают «держаться на плаву» в трудные времена. И даже в разгар банковского кризиса, когда в банкомате можно было снять не более €70 в сутки, жители страны не паниковали.
Также стало понятно, что проблема беженцев, возникшая во втором полугодии текущего года во многих государствах Европы, не несет никакой угрозы для страны.
Что касается спорных вопросов насчет членства Греции в Евросоюзе, то правительство страны приняло решение остаться в ЕС – и продолжает выполнять свои обязательства перед «Тройкой».
С учетом этих факторов, Греция ожидает стабилизации рынка недвижимости, а, в связи с последними событиями в Турции и Египте, – и увеличения туристического потока из России, что, как правило, ведет к пропорциональному увеличению спроса на жилье.
Направления, популярные для инвестиций
У российских инвесторов в недвижимость Греции традиционно пользуются спросом курорты на побережье с развитой инфраструктурой, доступные при помощи круглогодичных авиаперелетов. Однозначным фаворитом является жилье полуострова Халкидики. Эксперты отмечают, что он идеально подходит как для любителей живописной природы и песчаных пляжей, так и для тех, кто ценит развитую инфраструктуру. После него, с большим отрывом, следуют Аттика(пригороды Афин на побережье) и Салоники.
В связи текущей экономической ситуацией в России и заметным снижением туристического потока, значительно сократились и чартерные программы туроператоров – и, как следствие, меньшее число инвесторов стали приобретать недвижимость на островах Эллады: Крите, Закинтосе, Корфу, Родосе, Миконосе. Также сегодня повысился спрос на инвестиционные проекты в городах, в которых цены на жилье начинаются от €10 000-€15 000.
Объекты для инвестиций
Безусловно, выбор объекта недвижимости зависит исключительно от пожеланий, фантазии и бюджета инвестора, но специалисты рынка рекомендуют пользоваться здравым смыслом и приобретать максимально ликвидные объекты, которые в случае необходимости можно будет с легкостью продать. Они обращают внимание на возможность приобретения вторичных объектов под реконструкцию, которые зачастую оказываются более разумным и выгодным решением, чем строительство недвижимости «с нуля».
Зачастую такие объекты расположены недалеко от моря, в хороших, обжитых, зеленых районах с развитой инфраструктурой. А одним из главных преимуществ может явиться более обширная площадь здания и прилегающей к нему территории, доступные к покупке. Обусловлено это принятием в 2011 году закона о легализации незаконно построенных площадей, а также узаконивании помещений, используемых не по назначению (к примеру, нижнего этажа дома, который официально был оформлен как подвал и нежилое помещение, а соответственно, площадь которого не учитывалась при уплате налогов).
В Греции действует довольно строгое кадастровое законодательство: коэффициент застройки жестко привязан к площади и расположению участка. Так, на участке, расположенном вне населенного пункта, строительство разрешено на территории площадью не менее 4000 кв. м – возвести на которой можно не более 200 кв. м жилой площади. До 2011 года практически любая стройка в Греции была связана с превышением владельцами доступных норм.
Но в разгар финансового кризиса, когда Греция изыскивала возможные средства для пополнения бюджета, собственникам было разрешено легализовать незаконно возведенные квадратные метры путем единовременной уплаты штрафов. То есть текущий владелец, а именно он несет затраты на полную легализацию, уплачивает пошлины и приводит метраж дома и назначения помещений к реальному состоянию. Для этого на объект выезжает кадастровый инженер, осуществляющий все необходимые замеры, на основе которых рассчитываются суммы штрафов, которые могут составлять как несколько тысяч, так и несколько десятков тысяч евро. Закон о легализации действует только на объекты, построенные до 2011 года – новые объекты с площадями, превышающими норму, легализовать нельзя.
Процесс возведения новых жилых объектов строго контролируется государственными кадастровыми органами, которые на этапе строительства несколько раз осуществляют проверку. К тому же, разрешение на реконструкцию получить намного быстрее и проще, чем на строительство нового дома.
Безусловно, у нового объекта есть масса преимуществ, ведь его можно построить полностью «под себя». Но и цена окажется приблизительно в два раза более высокой.
Формирование бюджета
Представители ведущих риэлторских агентств отмечают, что сегодня, в век высоких технологий, рынок недвижимости является весьма прозрачным. Потратив незначительное количество времени и изучив сайты греческих агентств недвижимости, потенциальный покупатель может реально оценить приблизительную стоимость квадратного метра жилья в выбранном районе. Но стоит учитывать, что если среди подобных попадается предложение, значительно более низкое по цене, то, к сожалению, это не всегда означает, что поиск окончен.
Зачастую дешевые предложения не всегда так привлекательны, как их цена, – и могут нести целый ряд потенциальных проблем для покупателя. К ним могут относиться неудачное местоположение (в эмигрантском или «криминальном» районе) и недолжное эксплуатационное состояние жилья. К примеру, на дома, построенные до землетрясения в Салониках, банки не выдают кредиты, поскольку проживание в них небезопасно для жизни. Желающие сильно сэкономить могут столкнуться и с юридическими сложностями – объектами, оформленными как нежилая недвижимость и т.д. Поскольку решение всех проблем ложится на плечи будущего владельца, о ликвидности такого жилья не может быть и речи.
Желающим совершить выгодную покупку специалисты рекомендуют следить за предложениями, которые попадают в категорию «Горячие объекты» на ведущих порталах зарубежной недвижимости – и которые продаются с хорошей скидкой. Как правило, интересные варианты быстро находят своего покупателя, поэтому решение о просмотре и покупке лучше не откладывать надолго.
Цены
Цены на жилье Греции падают на протяжении последних 6 лет, с начала мирового финансового кризиса. В целом по стране они продолжают медленно снижаться и в данный момент, хотя некоторые районы демонстрируют стабилизацию. В конце ноября Центробанк Греции официально заявил о снижении стоимости недвижимости на 6% в текущем году, причем больше всего цены упали на городскую недвижимость Афин (-6,8%). Значительно в меньшей степени цены снижались на курортах (3-4%).
Особенно чувствительным к падению цен оказался премиальный сегмент греческой недвижимости. Так, если раньше средняя цена эксклюзивной виллы на Корфу составляла €6 млн, то в 2015-м ее можно было приобрести уже за €3 млн. Меньше пострадали Халкидики: здесь немного дорогих вилл, цены на которые в основном не превышают €3 млн. Что касается ценового сегмента €150 000–€500 000, то падение стоимости на такие объекты составило около 5-10%, а максимальная скидка, на которую в нынешних условиях может рассчитывать заинтересованный клиент, составляет не более 10%. Кстати, это приблизительно та сумма, которой хватит, чтобы покрыть расходы по сделке, оплатить налоги и сборы.
В среднем по Халкидикам стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке составляет €700-€800 – и €1200 на первичном рынке. Для коттеджей цена варьируется от €1200 до €1500/ 1 кв. м., а для вилл начинается от €2500 / 1 кв. м. Самый низкий порог стоимости вторичной недвижимости в крупных городах Греции – Афинах и Салониках – составляет от €500 / 1 кв. м. Безусловно, в Греции можно найти и более недорогую недвижимость, но и ее ликвидность будет значительно ниже. Средняя же стоимость квартир вторичного рынка Афин и Салоников колеблется между €400 и €1000 / 1 кв. м, новые квартиры обойдутся в €1500-€2000 / 1 кв. м. На Крите квадратный метр в квартирах стоит в среднем €1200-€1500, в коттеджах – €1500-€2000, а на виллах – от €3000.
Эксперты отмечают, что текущие ценовые показатели – это фактическое дно рынка. Поэтому сегодня стоимость недвижимости Греции можно назвать благоприятной для покупки. Что касается застройщиков, то они, как и собственники греческого жилья, не готовы продавать объекты ниже себестоимости – поэтому еще большего снижения цен ожидать не стоит, а при совершении сделки рассчитывать лишь на разумные скидки.
Аренда
В Греции – стране с процветающим рынком туризма, безусловно, более востребованной является сезонная, то есть кратковременная курортная аренда. Эксперты отмечают, что это хорошая возможность заработка даже для небольшого частного инвестора, поскольку показатели роста туристического сегмента в Греции находятся на отметке 15-20% в год. Так, в 2015 году, несмотря на экономическую и политическую нестабильность в стране, Греция бьет очередной рекорд, приняв 25 миллионов туристов (для сравнения, в 2014 году эта цифра составляла 21 млн). Наиболее интересными регионами для туристической аренды специалисты называют Халкидики с круглогодичными рейсами из Москвы, Аттика (приморские районы в пригороде Афин), а также большие острова (Крит, Родос, Корфу).
Преимущества приобретения или строительства объектов под курортную аренду:
- Большая востребованность курортной аренды и нехватка удобных качественных предложений на рынке.
- Средняя доходность недвижимости в Греции составляет около 5%, однако при грамотном подходе можно достичь значительно более высоких показателей, порядка 7-8% годовых для курортной аренды.
- Комплексы апартаментов зачастую бронируются сразу на весь сезон крупными туроператорами под своих клиентов, а также онлайн-ресурсами.
Рынок долгосрочной аренды в Греции также начинает расти: сегодня у инвесторов есть возможность заработать на дальнейшем росте цен на недвижимость.
8 практических советов покупателям греческого жилья
- Для поиска и совершения сделки прибегайте к услугам проверенного риэлторского агентства.
- Не пытайтесь слишком сильно сэкономить и купить объект «по дешевке». Скорее всего, недвижимость со стоимостью, значительно более низкой, чем среднерыночная, связана с рядом проблем и не будет являться ликвидной. Такое жилье очень трудно продать.
- Не откладывайте покупку! Именно сейчас есть возможность купить жилье в Греции по максимально низким ценам, приобретая интересные и ликвидные объекты со скидкой.
- Не забывайте о том, что собственники недвижимости в Греции стоимостью от €250 000 имеют право претендовать на получение греческого ВНЖ. С 2015 года помимо семьи владельца это правило распространяется и на его родителей.
- Не просматривайте слишком много объектов, поскольку после обзора 10-го дома возникает проблема выбора.
- Не обращайте внимание на ремонт. Если это объект с хорошим расположением и ценой, то зачастую сделать ремонт на свой вкус будет выгоднее, чем искать «идеальное жилье».
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталию Ковалеву (Real Estate Services), Вадима Дольменидиса (Greece Invest)
Ольга Потягаева
HomesOverseas.ru
