Интервью Ангелоса Кафетзопоулоса (партнер «Real Estate Services – Недвижимость в Греции») интернет-журналу о зарубежной недвижимости ZagranHouse
Ангелос, огромное спасибо Вам, что согласились дать эксклюзивное интервью журналу о зарубежной недвижимости ZagranHouse. Информация «из первых рук» от представителя страны должна вызвать несомненный интерес у российских читателей.
Спасибо что предоставили мне такую возможность. Надеюсь что я смогу достаточно полно осветить что происходит на рынке недвижимости Греции сегодня и эта информация окажется действительно полезной для ваших читателей
Расскажите о Вашей компании и Вашей деятельности на рынке недвижимости Греции.
Наша компания специализируется на регионе Северной Греции и курорте Халкидики, плюс популярных у россиян греческих островах и предоставляет полный комплекс риелторских услуг для клиента, начиная от сопровождения в Греции при осмотре всех вариантов недвижимости и консультирования по всем возникающим вопросам. Мы проводим переговоры с владельцами участков или застройщиками, обеспечивая лучшие результаты и по условиям сделки и по стоимости для наших клиентов. Обеспечиваем полную поддержку в решении всех юридических вопросов, нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью, переводы. Кроме того в перечень наших услуг входит и помощь в получении Кредита на покупку недвижимости в Греции для наших клиентов. Сейчас возможно кредитование по очень привлекательным ставкам до 60% стоимости выбранного объекта сроком до 15 лет с возможностью оформления и погашения в Москве. Ну и безусловно, мы консультируем по всем вопросам, связанным с Вашей новой греческой собственностью или по общим вопросам проживания в стране, после покупки недвижимости в Греции.
Из каких стран у Вас больше всего клиентов? Популярна ли Греция у российских покупателей недвижимости?
Экономический кризис отразился на рынках «курортных домов» ряда европейских стран. Однако греческому рынку жилья для летнего отдыха повезло в этом плане больше других – некоторые специалисты риэлторы считают, что он может стать своеобразной "палочкой-выручалочкой" для экономики страны. Аналитики греческого рынка недвижимости утверждают, что в течение последних нескольких лет в Греции ежегодно продавалось от 1 тыс. до 2 тыс. летних домов. 50-60% от этого числа приходилось на нерезидентов, пальму первенства среди которых держали выходцы из Западной Европы и России. Более того, те же аналитики прогнозируют стабильный рост цен на ближайшие годы, что связано и с удачным сочетанием цена-качество, которое привлекательно как с точки зрения проживания в стране, так и с позиции сдачи недвижимости в аренду. И с почти уникальной на сегодняшний день возможностью насладиться живой природой – море, горы, сосновые и оливковые рощи, уникальная флора и фауна – и это в стране с истинно европейским уровнем жизни плюс высочайшем уровнем безопасности ( в Греции самый низкий уровень преступности из европейских стран) . Для россиян же Греция привлекательна еще и своей православной культурой, множеством православных святынь в число которых входит и уникальная Святая Гора Афон. И территориальной доступностью, многие наши клиенты путешествуют на машинах, а перелет занимает не более 3 часов. Стоит не забывать и о древней истории нашей страны, к которой можно приобщиться, посетив памятники архитектуры и искусства.
Ангелос, на Ваш взгляд, мировой финансовый кризис сильно задел рынок недвижимости Греции?
Прежде всего, хотелось бы отметить, что финансовые потрясения не очень сильно повлияли на рынок курортной недвижимости. Греческий рынок недвижимости относится с числу развивающихся и недооцененных рынков. Здесь нет больших игроков, больших девелоперских компаний и огромного количества привлеченных кредитных средств. С одной стороны, это не позволяет рынку недвижимости Греции развиваться очень быстрыми темпами, но с другой стороны, цены стабильно растут, а нынешние финансовые потрясения практически не затрагивают Грецию. Современный этап развития Греции - период активного роста экономических показателей и инвестиционной привлекательности: новые дороги и магистрали, международные аэропорты, спортивные и развлекательные комплексы, полностью отвечающие европейским высоким стандартам качества. Даже в эпоху финансового кризиса экономическое положение Греции остается весьма стабильным. Падение ВВП не наблюдается.
По наблюдениям крупных риэлтерских компаний, снижение цен на греческом рынке городской недвижимости достигло 10-15%-процентной отметки. Строительные компании, в свою очередь, предлагают заманчивый пакет услуг, входящий в стоимость жилой площади. Что касается рынка курортной недвижимости, то цены скорректировались вниз, но мы замечаем что в наиболее востребованных городских районах и курортных центрах они не только не уменьшились, но зачастую и подросли. Анализ ценообразования в районах, где была зафиксирована коррекция цен вниз, показал, что снижение было относительно небольшим. Конечно, это не исключает возможности появления весьма выгодного предложения на конкретный объект недвижимости в любом, даже очень перспективном районе. Это означает, что если вы обнаружите объект недвижимости, который отвечает практически всем важным для вас критериям выбора – не откладывайте решение и инвестируйте сейчас.
Кроме того наши грамотные покупатели-инвесторы трезво оценивают очевидную тенденцию кризиса к замораживанию строительства новых объектов недвижимости, что в конечном итоге приведет к дефициту предложения через полтора-два года, а это очевидно дает отличные перспективы покупки сейчас интересных ликвидных обьектов и перепродажи их местным или иностранным покупателям в период послекризисного дефицита предложения. Кроме того очевидна перспектива обратной коррекции цен на 10-15% в ближайшие несколько лет.
Какие типы недвижимости в Греции пользуются наибольшим спросом среди российских покупателей?
По нашему опыту и статистических данным, наиболее востребованными были и остаются небольшие дома или таунхаусы у моря для летнего отдыха, с небольшим участком земли стоимостью до 200 тыс. евро. По оценкам некоторых риэлторов, в течение следующих 10 лет Греция может получить более €120 млрд от иностранцев благодаря продаже 1 млн домов для летнего отдыха по средней цене от €120 до 200 тыс. за объект.
Надо отметить, что поскольку финансовый кризис, ощутимо сказался на внутреннем платежеспособном спросе в Греции, приведя с начала 2008 года к снижению объемов продаж и цен на городское жилье до 15%, которое, ранее никогда не пользовалось спросом у иностранных покупателей, то в это году мы предложили варианты покупки недорогой городской недвижимости в Греции с целью долгосрочной аренды ( норма прибыли 5-6,6% в год) что может стать интересной инвестицией для российского покупателя. Снижение покупательной способности на местном рынке жилья естественно привело к активизации движения «от покупки к аренде» на локальном рынке, так что недорогие квартиры очень востребованы.
А как относятся местные жители к русским домовладельцам? Чувствуется ли различие культур и менталитета?
Характер греков близок русскому человеку. Греция - одна из тех стран, где к русским относятся как братьям и друзьям. Вы почувствуете себя здесь желанным гостем. Более того мы очень близки по менталитету и вы чувствуете себя почти как дома, только языка не понимаете (хотя читать греческие слова, давшие восточным славянам «кириллицу» совсем несложно)! Реальная картина греческого менталитета более менее вырисовывается из результатов опроса, проводившегося несколько лет назад статистической компанией «АЛКО». Греков просили расставить по очередности жизненные ценности (всего 50). Так вот, в первых рядах у 73% опрошенных оказались такие приоритеты, как социальная интеграция, православное вероисповедание, семья и соучастие, а в самом конце: уплата налогов, уважение государственности и законов. Ну как похоже на россиян?
Опишите, пожалуйста, основные этапы процедуры покупки недвижимости в Греции иностранными гражданами и ее оформления в собственность.
Большой "плюс" в нашей работе – простой и понятный механизм приобретения недвижимости в Греции. Первым этапом всегда был и остается выбор и резервирование за собой понравившегося объекта. Резервационный депозита передается застройщику и при этом подписывается квитанция о выплате суммы.
Затем следует полный юридический контроль приобретаемой Вами недвижимости который проводит авторизованный юрист. Контроль проводится в кадастровом – земельном архиве региона в котором находится объект. Предмет контроля: наличие права собственности у продавца, юридическая чистота недвижимости (наличие обременений, исков, арестов и т.д. на покупаемой недвижимости) Если юридический контроль пройден, то подписывается предварительный частный договор между покупателем и застройщиком. Данным документом будет определенна реальная стоимость объекта недвижимости, условия выплаты суммы, а также штрафные санкции на случай не подписания окончательного нотариального договора купли – продажи недвижимости. Договор подписывается сторонами на двух языках. На основании этого договора покупатель будет переводить средства за оплату дома через банк. Следующий этап – получение особого разрешения Министерства Обороны Греции на приобретение недвижимости в Греции (для лиц не имеющих греческого или европейского гражданства). Что это такое и почему этой процедуры не стоит бояться. Территория Греции разделена на приграничные и не приграничные зоны. критерии в соответствием с которыми какой-либо регион входит в приграничные зоны не всегда определяются его географическим положением, а чаще его стратегической ценностью для страны. Таким образом и Салоники и популярные у россиян Халкидики и практически все острова Греции определенны как приграничные зоны. Территории входящие в приграничные зоны защищены от приобретения недвижимости лицами составляющими опасность для общественного порядка и безопасности страны. Соответственно лицам не имеющим Греческого или Европейского гражданства для покупки недвижимости в приграничной зоне необходимо получить особое разрешение из Министерства Национальной Обороны страны. С этой целью ваш юрист, действуя от вашего имени, должен подать в Министерство Национальной Обороны Греции соответствующее заявление к которому прилагается достаточно простой набор документов. Ну и конечно же не надо пугаться выше указанной процедуры. Мы берем на себя проведение всех необходимых действий для подачи соответствующего заявления и получения разрешения. Это просто продленная во времени процедура, которая кстати часто позволяет получить рассрочку платежа по дому на период получения этого разрешения. После получения Разрешения, юрист оформит вам налоговый номер, откроет счет в банке и мы готовы к оформлению контракта купли-продажи. Он составляется и заверяется нотариусом в соответствии с этим контрактом право собственности на выбранный объект переходит на ваше имя. Приобретенное вами право собственности входит в действие после регистрации контракта в кадастровом реестре– земельном архиве.
На какую прибыль может рассчитывать покупатель недвижимости в Греции от ее перепродажи или сдачи в аренду?
Надо отметить, что в последние годы увеличилось количество инвестиций в греческую недвижимость для коммерческого использования. Самый выгодный способ вложения денег - покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Привлекательный для инвестиций регион, помимо множества островов, – Северная Греция. Это связано с тем, что в этой части страны осуществляются самые крупные проекты, такие как строительство автомагистрали Эгнатия и нефтепровода «Бургас – Александруполис». Полуостров Халкидики на Севере Греции является признанным туристическим брендом, куда приезжает ежегодно огромное число туристов, что значительно облегчает процесс сдачи курортной недвижимости в аренду с нормой прибыли 5,6-8% в год. Исходя из того, что арендная плата постепенно увеличивается, недвижимость в Греции приносит стабильный доход. Существуют специальные управляющие компании, которые сдают недвижимость в аренду на самых выгодных для хозяина условиях. Как вы видите покупка недвижимости в Греции является удачным капиталовложением c той точки зрения, что этот регион начал развиваться сравнительно недавно. Одновременная близость к морю и горнолыжным курортам, расположение, доступность полного ассортимента сервиса и развлечений позволяют использовать недвижимость здесь круглогодично. А поскольку это сравнительно новый рынок, то можно быть уверенным в том, что в последующее десятилетие объекты будут только дорожать.
Как часто в Греции происходит замораживание строительства новых объектов недвижимости? Ваши клиенты сталкивались с подобной проблемой?
Нам часто задают вопросы о том насколько рискованно сейчас вкладывать средства в проекты на стадии проектирования или строительства. Надо сказать, что в нестабильной экономической ситуации в мире, всегда есть вероятность, что даже самый надежный проект может оказаться невыполнимым, а строительство незавершенным. Если у вас есть реальная возможность застраховать свои риски при инвестициях в такие проекты или минимизировать их, приобретение подобных объектов, безусловно, будет весьма выгодным.
Самое большое падение цен и избыток предложение домов ожидается в тех районах, которые были на волне спроса в последние 3-4 года, где готовых непроданных объектов практически не было и куда устремилось много девелоперов, как греческих, так и зарубежных. Теперь же иностранные инвесторы приостановили свою активность либо перенесли деятельность в другие регионы Греции. Как ожидается, летний сезон 2009 принесет первые жертвы из числа строительных компаний, которые были сконцентрированы на работе исключительно в «горячих» туристических регионах, таких, например, как Крит и Родос. Именно в этих регионах наблюдается наибольшее количество отказов от предварительных договоров на строительство и, соответственно, наибольшее число непроданных объектов. Не исключено, что первыми крупными потерями рынка прибрежной недвижимости станут большие межнациональные строительные компании работающие на Крите, хотя возможно что они смогут избежать такой участи.
Сегодня эксперты выдвигают на первый план такие преимущества Греции, как стабильная ситуация в стране, а также выдающееся положение Греции в мировой истории, по их мнению, эти факторы должны обеспечить рост стоимости недвижимости в стране в долгосрочной перспективе. Каковы, на Ваш взгляд, инвестиционные преимущества Греции перед другими европейскими странами?
В экономике не бывает ничего случайного. Если инвесторы уходят из страны, значит, там нечего будет делать в ближайшие годы. И наоборот, начало скупки объектов означает, что здесь ожидается подъем. Эксперты еще не пришли к однозначному выводу о перспективах греческой экономики. Но тот ажиотаж в сфере недвижимости, который уже наблюдают риэлторы, лучше всяких отчетов. В числе основных инвестиционных плюсов Греции, стоит отметить и простую процедуру покупки и возможность кредитования для не граждан Евросоюза по очень привлекательным для кризисного времени процентным ставкам ( от 5,5%), и оформление земли в собственность, и небольшие коммунальные платежи и налоги по содержанию собственности в Греции, стабильную экономическую ситуацию в стране, низкий уровень преступности и тд. Ну и безусловно, надо сказать, что при инвестициях в недвижимость Греции и вы и все члены вашей семьи имеют право на мультивизу Шенген с пребыванием в странах Евросоюза до 180 дней в году.
Что требуется от владельца недвижимости, чтобы получить право проживать в Греции постоянно, для этого нужно открывать фирму? Сложный ли этот процесс?
Надо отметить, что как и во всех других странах Евросоюза, факт наличия права собственности на объект недвижимости в Греции , не является условием или предпосылкой для подачи заявления на получение ВНЖ. Но этот факт несомненно будет принят во внимание и однозначно сыграет очень положительную роль при рассмотрении выше указанного заявления. Самый простой способ проживать в Греции более 180 дней в году ( которые разрешены мультивизой), это вид на жительство для финансово-независимых лиц с правом проживать, но не работать в Греции при наличие достаточного количества средств. Всеми процедурами получения вида на жительство занимается специализирующийся на этой процедуре юрист и начинается с консультаций в консульстве Греции.
Иностранным инвесторам разрешено покупать в Греции земельные участки под застройку? А каковы тенденции в области покупки бизнеса в Греции?
В соответствии с законодательством, иностранные инвесторы могут покупать земельные участки в Греции. Земля оформляется в собственность по той же процедуре что и готовый объект недвижимости. Надо обратить внимание на полный технический контроль недвижимости который обычно проводится обычно при покупке участков земли. Проведение Технического Контроля позволяет оценить возможности, условия и перспективы проведения строительных работ на выбранном объекте (условия получения разрешения на строительство, определение площадей которые можно построить, контроль соответствия продаваемого объекта чертежам приложенным в разрешении на строительство, в случае приобретения построенных площадей, и т.д.)
Ну и, напоследок, каков Ваш личный прогноз дальнейшего развития греческого рынка недвижимости?
Сейчас, говоря о текущем состоянии экономики и о перспективах любой страны, обычно оговаривают условие: если удастся с минимальными потерями миновать кризис. Греция, конечно, не избежит общих потрясений. Но шансов на быстрое восстановление роста здесь немало. Великолепно отлаженный туристический бизнес, хорошо развитое сельское хозяйство и промышленность. Плюс Греции, что в отличие от Испании и Италии, отдых на туристическом рынке поддерживается активным внутренним спросом (сами греки предпочитают отдыхать в Греции). А еще — проработанное законодательство, позволяющее инвестору и обыкновенному покупателю чувствовать себя уверенно. Конечно, греческая недвижимость была на пике в преддверии Олимпиады 2004 года когда цены росли по 100% в год. Но с той поры рост тоже был стабильным, порядка 10-12% в год. Ничего не изменилось и в 2008 году, когда в ряде европейских стран положение стало резко ухудшаться. Видимо, это и есть та причина, которая вызывает очень большой интерес к греческому рынку недвижимости. А это как раз тот случай, когда правильным будет сделать, как делают все.
