Дом, который приносит деньги
Когда возникает идея купить дом за рубежом, часто появляется и сомнение: оправдает ли себя покупка? Будет ли дом приносить деньги? На какие же факторы следует обратить внимание для того, чтобы покупка получилась удачной.
Прав тот, у кого больше прав
Конечно, было бы приятно приобрести домик на курорте, где хорошо прошел отпуск, и ни о чем не задумываться. Это возможно. Но не факт, что покупка впоследствии себя окупит. Поэтому для начала стоит рассмотреть несколько скучных, но полезных факторов.
Прежде всего, не во всех странах иностранец может приобрести жилье. Более того, в странах, где такие сделки в целом разрешены, могут быть ограничения. Например, в Альпийских курортных зонах Швейцарии есть области, где иностранец может купить жилье только в рамках установленных квот. Во многих странах нельзя купить жилье, принадлежащее государству (например, в Чехии). Иногда иностранцу разрешают приобрести жилье, построенное только в определенный промежуток времени.
Законодательства порой меняются: так, до 2002 года в Италии нельзя было купить историческую недвижимость, принадлежащую государству. Бывает и обратная ситуация: в Чехии в середине 90-х годов кооперативное жилье запретили продавать в собственность фирмам, оформленным на иностранцев. Напротив, недавно стало возможным покупать жилье на Маврикии. Мораль очевидна: всегда надо проверять, что говорит законодательство именно сегодня, и по возможности заглядывать в будущее.
Пожалуйста, поделитесь деньгами
Допустим, в этой конкретной стране обстоятельства благоприятны для покупки, теперь неплохо бы проверить налоговую ситуацию. Есть страны, где не взимаются подоходный налог, налог на прирост капитала, наследство и дарение – например, ОАЭ и Андорра. Налогообложение, связанное с куплей-продажей недвижимости, весьма разнится от страны к стране, но во многих странах есть правило: если недвижимость перепродается в течение 3-5 лет после приобретения, с полученного дохода взимается налог; если она выставляется на продажу позже, налог не взимается. Так, на Мальте при перепродаже недвижимости после трех лет владения налог не взимается, однако радость от этого факта существенно уменьшается, когда узнаешь, что доход облагается прогрессивным налогом до 35%, причем неважно, где доход получен.
Панама долгое время казалась раем для пенсионеров и богатых наследников благодаря своему климату, системе здравоохранения, а главное, отсутствию налогов на доходы, прирост капитала и наследство, полученные за рубежом. Однако правительство решило заинтересовать не только пенсионеров, но и инвесторов: теперь иностранцы, владеющие недвижимостью с разрешением на строительство, полученным до 31.12.09, до 2030 года освобождаются от налогов на сделки с недвижимостью.
Отремонтировать – и не потерять деньги
Что покупать: готовое жилье или объект, подлежащий реконструкции? Этот вопрос только на первый взгляд кажется простым. Очевидно, если хочется въехать и жить, жилье должно быть в оптимальном для этого состоянии, однако реконструкция позволяет расширить возможности использования объекта.
При выборе в пользу реконструкции следует прояснить несколько обстоятельств. Прежде всего, если жилье историческое, можно ли его перепланировать по собственному вкусу, закрашивать росписи на стенах и потолках? Сохранение старого может обойтись дороже, зато придаст жилью драгоценную индивидуальность. Кроме того, в Италии, например, государство оплачивает 50% стоимости восстановительных работ.
Другая особенность, широко распространенная в странах Европы и не только, – это законодательство по защите пейзажей. На практике это означает, что желанный третий этаж, оказывается, нельзя надстроить.
Еще один фактор реконструкции, который может иметь место и в полностью готовом жилье, – замена актуальных аксессуаров электрических сетей, водопровода, канализации на более современные, экономичные и экологичные. В Италии государство «приплачивает» за установку солнечных батарей (которые и сами окупают себя за 10 лет), в Германии – за установку более экологичных сетей в доме. Узнайте, что происходит в выбранной вами стране.
Выясните уровень цен на реконструкцию ДО покупки объекта. Соотношение цены ремонтных работ к стоимости дома оценивается исключительно относительно местного рынка. При выборе между поставщиком, который называет меньшую цену и больший срок работ, и тем, кто закончит быстрее с более высокой суммой, всегда лучше выбирать либо последнего (долгострой точно выйдет боком), либо того, чья репутация надежней (говорить все мастера).
Важный момент – коммунальные услуги. Этот фактор россиянину оценить сложно, ибо в наших родных пенатах цены долго оставались низкими. Между тем практически везде за рубежом это довольно серьезная цифра. Стоит выяснить, почему эта сумма может разниться, например, от 1000 евро до 1600 евро в год при одинаковых площадях квартир в соседних домах.
Самоокупаемость и доход
Предположим, мы сэкономили как могли и даже привлекли местные фонды для реконструкции. Дом блестит и полностью готов к эксплуатации. Если вы покупали этот дом не для постоянного проживания, встает вопрос: как теперь заработать на жилье?
Самый очевидный ответ – сдать в аренду. Во многих странах мира сдать в аренду можно не только дом на море или квартиру в большом городе, что каждый из нас легко себе представляет. Можно прекрасно сдать квартиру и в маленьком и не курортном городке, порой выручая сумму, аналогичную сумме за аренду в большом городе. Значимыми факторами являются те, что привлекают в данный населенный пункт приезжих. Самый общий из них – наличие в городе работы. Возможно, в городе проводятся выставки или другие события, притягивающие иногородних, либо имеется большое предприятие. Студенты – другой потенциальный ресурс, в этом случае важно наличие в городе университетов (поинтересуйтесь, какова разница между числом студентов и числом койко-мест в общежитии). Очень полезно наличие крупной клиники, ведь многие приезжают на лечение на продолжительный срок и с семьями.
Море, горы, термальные воды, известные места паломничества – все это равно привлекает ваших будущих потенциальных жильцов. Сдать в аренду квартиру лучше через агентство – оно позаботится о полной загрузке и о порядке в доме; в то же время такой вариант оставляет владельцу право жить в доме в свободное от клиентов время.
Тому, кто решил приобрести дом для себя, не обременен работой или бизнесом, но не хочет сидеть сложа в руки, можно открыть bed & breakfast. Приток новых гостей освежит жизнь хозяев и позволит подзаработать не выходя из дома.
Наконец, несколько неожиданный ход – использовать дом как location. Этим словом называют потенциальные кино- или фотосъемочные площадки. Подбором таких площадок ведают специальные агентства, а изюминкой может служить нечто особенно живописное (например, замок во французской глубинке), характерное или, наоборот, необычное. Не пытайтесь судить, заинтересует ли ваш дом локейшн-менеджеров – это непредсказуемо. Просто разместите свое приобретение в базе, ведь дом может заработать и таким образом.
