Инвестиции в недвижимость: инструкция по применению

Приобретение недвижимости за рубежом может стать прибыльным предприятием. Однако прежде чем приступать к активным действиям, необходимо разработать стратегию, которая будет отвечать целям инвестирования, и определиться с суммой вложений.

Прежде всего необходимо решить, для чего вы приобретаете недвижимость за рубежом: в качестве инвестиции или второго дома? Для этого нужно взять ручку и листок бумаги и хладнокровно оценить свои желания и возможности.

Если вы покупаете недвижимость исключительно в качестве инвестиции, то ваш выбор должен зависеть от финансовых целей, существующих активов (недвижимость, наличные, акции, облигации и т. д.), вашей готовности рисковать и просто от задач, которые вы перед собой ставите. Иными словами, все зависит от того, к какому типу инвестора вас можно отнести. И это первое, с чем вам нужно определиться до выхода на глобальный рынок инвестиций в недвижимость.

На первый взгляд, выяснить то, к какому типу инвесторов вы принадлежите, – проще простого. Однако на деле это совсем не так. Существуют сотни факторов, которые в итоге повлияют на ваше окончательное решение, но так или иначе некоторые основные моменты, перечисленные ниже, помогут вам начать работу.

1. Почему вы делаете инвестиции

Есть много причин, по которым люди вкладывают деньги в зарубежную недвижимость, и чаще всего большинство инвесторов руководствуются сразу рядом факторов. Можно составить своеобразную шкалу, на левой крайней точке которой будет просто покупатель, которой хочет приобрести недвижимость, пользоваться ею и в итоге передать по наследству. А на другом конце воображаемой шкалы – «хладнокровный» инвестор.

Строго говоря, первый тип покупателей даже сложно отнести к разряду инвесторов, настроенных на извлечение прибыли. Скорее, они делают долгосрочные инвестиции для своей семьи. Однако – для наглядности – мы рассматриваем и такой тип покупателей.

Для второго типа, «хладнокровного инвестора», характерно полное безразличие к таким моментам, как местоположение объекта, тип недвижимости, вид из окна и т. д. Все, что волнует таких покупателей, – насколько хорошую прибыль сулит им вложение средств в тот или иной объект.

Конечно, описанные выше типы инвесторов – это просто примеры, экстремальные значения шкалы, между которыми существует множество позиций. Наверняка большинство из вас окажутся где-то посередине: скорее всего, вы заинтересуетесь недвижимостью, расположенной в привлекательном месте, где вам нравиться проводить время, которая при этом будет стабильно увеличиваться в цене или давать постоянный доход с аренды.

Почему это важно? Если вы находитесь в крайней левой точке шкалы и, к примеру, всегда мечтали стать фермером со своим участком, вы можете заинтересоваться покупкой 50 га земли в пампасах Уругвая по $400 за гектар. С течением времени такой объект увеличится в цене лишь незначительно, и вы никогда не сможете сдать его в аренду, но ведь вы покупали его не для извлечения прибыли. Если же вы находитесь в крайней правой точке шкалы, то данный тип недвижимости просто не будет соответствовать вашим целям.

2. Ваша готовность рисковать

Вы должны задать себе вопрос «Сколько денег я должен вложить, и какой суммы я готов лишиться, в случае непредвиденной ситуации?». Это очень важный вопрос, поскольку, как правило, чем больше риск, тем выше прибыль... соответственно, значительнее и убытки.

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть несколько факторов: какой процент ваших активов нужно вложить в покупку объекта, не предвидится ли в вашем ближайшем будущем какое-либо затратное предприятие, и, возможно, самое главное, насколько вы все-таки готовы к финансовым рискам.

Почему так важна именно готовность рисковать? Ясное дело, что если вы будете крайне обеспокоены судьбой своих денег, то вы будете в постоянном стрессе, возможно, лишитесь сна. Однако дело даже не в этом: нервозность может подтолкнуть вас к принятию поспешных и необдуманных решений. Так что необходимо выбирать такой инвестиционный инструмент, с которым вам будет комфортно всего работать.

Из-за относительной нестабильности и отсутствия четкого государственного регулирования, инвестировать средства в развивающиеся страны, как правило, более рискованно, чем в страны «первого эшелона». То же самое касается и отдельно взятых проектов. Покупка на стадии строительства – всегда рисковое предприятие.

Крайне важно тщательно и честно оценить свою терпимость к финансовым рискам и строить свою инвестиционную стратегию, отталкиваясь от этого фактора.

3. Варианты финансирования

Многое зависит от того, к какой категории инвесторов вы себя относите. Если вы планируете финансировать покупку из собственных сбережений, то тогда все просто. Однако если вы планируете обращаться за помощью к финансовым институтам, то процесс значительно усложняется и многое зависит от того, в какой стране вы покупаете.

В определенной степени способ финансирования влияет на то, какие объекты вы будете рассматривать в качестве потенциальной покупки. Например, если у вас есть наличные, то вы можете инвестировать во все что угодно. С другой стороны, если вам нужно прибегать к внешнему финансированию и у вас нет активов, чтобы обеспечить заем дома, вам следует рассмотреть проекты, застройщики которых предлагают различные схемы совместного финансирования, либо объединиться с другими инвесторами, либо покупать «off-план», где не нужно вносить все деньги сразу.

4. Инвестиционный портфель

Для того чтобы ваш инвестиционный портфель (совокупность активов, принадлежащих одному физическому или юридическому лицу) был сбалансированным, он должен включать в себя диапазон активов, в том числе и недвижимость разных типов.

Есть смысл руководствоваться стандартными принципами составления инвестиционного портфеля. Сочетать инвестиции с высоким уровнем риска и долгосрочные инвестиции, которые сулят устойчивый рост.

Инвестиции в незастроенные пляжи Никарагуа несколько лет назад являются хорошим примером агрессивного вложения средств. После того как там провели электричество, стоимость земли менее чем за год возросла на 38%. И все дело в том, что изначально было неясно, проведут электричество или нет.

Инвестирование в Аргентину в период кризиса 2001 года, также является хорошим примером агрессивного вложения. А вот квартира в центре европейского города уже рассматривается как более консервативная и менее рискованная покупка.

5. Ваш опыт на рынке

Уровень опытности инвестора должен соответствовать типу инвестиций, которые он делает. Если вы новичок на рынке, то не стоит сразу браться за сложные, высокорисковые инвестиции.

Например, вложение средств в отдаленные уголки развивающегося мира подойдет тем, у кого есть опыт работы в стране, где расположен объект, кто знает язык и уже делал подобные инвестиции раньше. Если же это ваш первый опыт работы за границей, следует задуматься о более традиционных направлениях.

6. Уровень вовлеченности

То, сколько усилий вы готовы вложить в приобретение и управление недвижимостью, определяет типы объектов, которые вы можете рассматривать в качестве потенциальных покупок. Есть инвестиционные инструменты, которые требуют минимального личного участия, и наоборот.

В качестве примера инвестирования с низким уровнем вовлеченности можно рассмотреть покупку недвижимости в хорошем курорте с целью сдачи ее в аренду. Если вы приобретете качественный объект и заключите соглашение с надежной управляющей компанией, которая будет содержать ваш объект, рекламировать его и находить арендаторов, то вы сможете позволить себе расслабиться и просто считать доходы.

Те инвесторы, которые приобретают объект в спекулятивных целях и нацелены на его перепродажу, как правило, вынуждены вкладывать немного больше усилий, поскольку они должны следить за рынком, чтобы не пропустить наиболее подходящий для перепродажи момент.

Реставрация, строительство собственных проектов, или управление бизнесом за рубежом требуют еще больше внимания. Совсем не обязательно, что вы столкнетесь с серьезными трудностями, все зависит от вашего опыта, однако нужно четко понимать, что для того, чтобы ваши инвестиции работали, вы должны быть в состоянии уделять им достаточное количество времени.

Прежде чем приобретать зарубежную недвижимость, подумайте, сколько времени вы сможете уделить управлению своими инвестициями.

Определить то, к какому типу инвестора вы относитесь не так просто. Но вам следует потратить на это свое время, так как, имея четкое представление о том, какой вы инвестор, вам будет намного проще подобрать подходящий инвестиционный вариант.

Автор: Ronan McMahon (NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников